Anschaffungsnebenkosten

Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem reinen Kaufpreis erhebliche zusätzliche Kosten an, die sogenannten Anschaffungsnebenkosten oder Kaufnebenkosten. Diese können sich auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises summieren und müssen bei der Finanzplanung unbedingt berücksichtigt werden. Viele Käufer unterschätzen diese Kosten oder sind sich ihrer Höhe nicht bewusst, was zu Finanzierungslücken führen kann. Eine realistische Kalkulation aller Nebenkosten ist daher essentiell für jeden Immobilienerwerb.

Was sind Anschaffungsnebenkosten?

Anschaffungsnebenkosten sind alle Ausgaben, die zusätzlich zum Kaufpreis beim Erwerb einer Immobilie anfallen. Sie entstehen durch die rechtliche und steuerliche Abwicklung des Kaufs sowie durch die Vermittlung der Immobilie. Diese Kosten sind in der Regel sofort fällig und können nicht über das Immobiliendarlehen finanziert werden, da Banken meist nur den Kaufpreis selbst beleihen. Käufer müssen die Nebenkosten daher aus Eigenkapital bestreiten.

Steuerlich sind die Anschaffungsnebenkosten Teil der Anschaffungskosten und erhöhen bei vermieteten Immobilien die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Bei selbstgenutzten Immobilien spielen sie für die steuerliche Geltendmachung keine Rolle.

Die wichtigsten Anschaffungsnebenkosten im Überblick

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einzelposition unter den Kaufnebenkosten. Sie wird auf den gesamten Kaufpreis erhoben und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Die Steuersätze sind:

• Bayern und Sachsen: 3,5%
• Hamburg: 5,5%
• Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt: 5,0%
• Hessen: 6,0%
• Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen: 6,5%

Die rechtliche Grundlage bildet das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Die Steuer wird vom Finanzamt festgesetzt und muss vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch beglichen werden.

Beispielrechnung: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro fallen in Bayern 14.000 Euro Grunderwerbsteuer an (3,5%), in Nordrhein-Westfalen hingegen 26.000 Euro (6,5%) – eine Differenz von 12.000 Euro allein durch den Standort.

Notarkosten

Der Notar ist beim Immobilienkauf zwingend erforderlich. Er beurkundet den Kaufvertrag, wickelt die Kaufpreiszahlung ab und veranlasst die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Notarkosten sind bundeseinheitlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.

Die Notarkosten setzen sich zusammen aus:

• Beurkundung des Kaufvertrags
• Betreuung der Kaufpreisabwicklung
• Entwurf und Einreichung von Anträgen beim Grundbuchamt
• Vollzugsbetreuung

Im Durchschnitt betragen die reinen Notarkosten etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Die genaue Höhe hängt vom Geschäftswert und der Komplexität des Kaufvertrags ab.

Grundbuchkosten

Die Grundbuchkosten fallen für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch sowie für die Eintragung einer Grundschuld zur Absicherung des Darlehens an. Auch diese Kosten sind im GNotKG geregelt und betragen etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Die Grundbuchkosten umfassen:

• Eigentumsumschreibung
• Löschung alter Grundschulden (wenn vorhanden)
• Eintragung neuer Grundschulden
• Erteilung von Grundbuchauszügen

Zusammen mit den Notarkosten ergeben sich etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch.

Maklerprovision

Wenn der Immobilienkauf über einen Makler zustande kommt, fällt eine Maklerprovision an. Seit Dezember 2020 gilt das sogenannte Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. Bei einem Verkaufsauftrag muss der Verkäufer mindestens die Hälfte der Provision tragen.

Die Maklerprovision variiert regional und ist verhandelbar:

• Üblich sind: 3,0 bis 7,0 Prozent des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer)
• Aufteilung: Meist teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision
• Regional unterschiedlich: In manchen Regionen zahlt traditionell nur der Käufer

In München und anderen süddeutschen Städten liegt die Provision oft bei 3,57 Prozent (3,0% plus 19% MwSt.), aufgeteilt zwischen Käufer und Verkäufer. In Norddeutschland können die Sätze höher ausfallen.

Wichtig: Bei Privatverkäufen ohne Makler entfällt diese Kostenposition komplett.

Weitere Anschaffungsnebenkosten

Finanzierungskosten

Neben den klassischen Kaufnebenkosten entstehen Kosten für die Finanzierung:

Bereitstellungszinsen: Wenn das Darlehen nicht sofort abgerufen wird, verlangen Banken Bereitstellungszinsen, oft nach drei bis sechs Monaten Bereitstellungsfreiheit.

Schätzkosten der Bank: Für die Beleihungswertermittlung durch einen Bankgutachter fallen 300 bis 500 Euro an.

Kontoführungsgebühren: Einige Banken erheben Gebühren für das Darlehenskonto.

Erschließungskosten

Bei unerschlossenen Grundstücken oder in Neubaugebieten können Erschließungskosten für Straßen, Wasser, Abwasser, Strom und Gas anfallen. Diese können mehrere Tausend bis zu 20.000 Euro oder mehr betragen.

Vermessungskosten

Wenn eine Grundstücksteilung oder Grenzvermessung notwendig ist, fallen Vermessungskosten an. Diese liegen typischerweise zwischen 500 und 2.000 Euro.

Modernisierungs- und Renovierungskosten

Obwohl nicht direkt zu den Kaufnebenkosten zählend, sollten notwendige Renovierungen oder Modernisierungen in die Gesamtkalkulation einbezogen werden. Bei älteren Immobilien können diese Kosten erheblich sein.

Gesamtkalkulation der Anschaffungsnebenkosten

Eine beispielhafte Gesamtkalkulation für verschiedene Bundesländer:

Beispiel 1: Eigentumswohnung in München (Bayern)

• Kaufpreis: 500.000 Euro
• Grunderwerbsteuer (3,5%): 17.500 Euro
• Notar und Grundbuch (ca. 1,5%): 7.500 Euro
• Makler (1,785% bei hälftiger Teilung): 8.925 Euro
• Summe Nebenkosten: 33.925 Euro (6,8%)

Beispiel 2: Einfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen

• Kaufpreis: 350.000 Euro
• Grunderwerbsteuer (6,5%): 22.750 Euro
• Notar und Grundbuch (ca. 1,5%): 5.250 Euro
• Makler (3,57% bei voller Käuferlast): 12.495 Euro
• Summe Nebenkosten: 40.495 Euro (11,6%)

Beispiel 3: Privatverkauf ohne Makler in Baden-Württemberg

• Kaufpreis: 400.000 Euro
• Grunderwerbsteuer (5,0%): 20.000 Euro
• Notar und Grundbuch (ca. 1,5%): 6.000 Euro
• Makler: 0 Euro
• Summe Nebenkosten: 26.000 Euro (6,5%)

Steuerliche Behandlung der Anschaffungsnebenkosten

Die steuerliche Behandlung hängt davon ab, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird:

Bei vermieteten Immobilien: Die Anschaffungsnebenkosten erhöhen die Anschaffungskosten und werden Teil der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Sie können also über 40 oder 50 Jahre abgeschrieben werden. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, nicht der Grundstücksanteil.

Bei selbstgenutzten Immobilien: Die Nebenkosten können steuerlich nicht geltend gemacht werden, da selbstgenutztes Wohneigentum keine steuerlich relevanten Einkünfte generiert.

Sonderfall Maklerkosten: Maklerkosten für den Kauf können bei vermieteten Objekten zu den Anschaffungskosten gezählt werden. Bei Verkauf einer vermieteten Immobilie sind sie als Werbungskosten sofort absetzbar.

Finanzierung der Nebenkosten

Die meisten Banken finanzieren nur den reinen Kaufpreis der Immobilie, nicht aber die Nebenkosten. Käufer müssen diese also aus Eigenkapital aufbringen. Eine Vollfinanzierung, die auch die Nebenkosten einschließt, ist möglich, aber mit deutlich höheren Zinsen verbunden und setzt eine sehr gute Bonität voraus.

Empfehlung: Käufer sollten mindestens die Nebenkosten als Eigenkapital mitbringen, besser noch 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises inklusive Nebenkosten. Dies verbessert die Kreditkonditionen erheblich.

Nebenkosten und Immobilienbewertung

Bei einer professionellen Immobilienbewertung durch zertifizierte Sachverständige wird der Verkehrswert der Immobilie ermittelt – also der reine Marktwert ohne Berücksichtigung der Kaufnebenkosten. Diese kommen als zusätzlicher Kostenfaktor beim Käufer hinzu.

Für Verkäufer bedeutet dies: Der erzielte Verkaufspreis ist der Nettoerlös. Für Käufer gilt: Die tatsächliche Investitionssumme liegt um 10-15 Prozent höher als der Kaufpreis.

Bei einem Kurzgutachten für Finanzierungszwecke sollten die zu erwartenden Nebenkosten in der Gesamtkalkulation dokumentiert werden.

Einsparpotenziale bei den Nebenkosten

Grunderwerbsteuer: Diese ist gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Bei Neubauten können jedoch Konstruktionen wie getrennte Verträge für Grundstück und Gebäude unter bestimmten Voraussetzungen Steuern sparen.

Notarkosten: Diese sind ebenfalls gesetzlich geregelt, aber man kann durch Vergleich verschiedener Notare kleinere Unterschiede in der Abrechnung finden.

Maklerkosten: Die größte Einsparmöglichkeit liegt hier. Bei Privatverkäufen ohne Makler entfallen diese Kosten komplett. Auch ist die Provision teilweise verhandelbar.

Finanzierungskosten: Durch Vergleich verschiedener Bankangebote und geschickte Verhandlung lassen sich hier mehrere Tausend Euro über die Laufzeit sparen.

Checkliste Anschaffungsnebenkosten

Vor dem Immobilienkauf sollten folgende Kostenpunkte kalkuliert werden:

• Grunderwerbsteuer (bundeslandabhängig)
• Notarkosten (ca. 1,0-1,5%)
• Grundbuchkosten (ca. 0,5%)
• Maklerkosten (falls vorhanden, 0-7%)
• Finanzierungsnebenkosten (ca. 0,5-1,0%)
• Eventuelle Erschließungskosten
• Rücklagen für Renovierung/Modernisierung

Fazit

Die Anschaffungsnebenkosten sind ein substanzieller Kostenfaktor beim Immobilienkauf und dürfen keinesfalls unterschätzt werden. Je nach Bundesland und Kaufkonstellation können sie 6 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Eine sorgfältige Kalkulation und ausreichendes Eigenkapital sind essentiell, um nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten. Wer eine realistische Budgetplanung erstellt und alle Nebenkosten von Anfang an einrechnet, vermeidet böse Überraschungen und kann den Immobilienkauf entspannt angehen.

Eine professionelle Beratung durch Experten kann helfen, alle Kostenpunkte zu erfassen und die Gesamtinvestition realistisch zu planen.