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Das Verkehrswertgutachten liefert eine realistische, unabhängige und rechtskonforme Antwort auf die Frage, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Das Gutachten gibt damit Auskunft über den aktuellen Marktwert eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks.
Der Verkehrswert ist ein in Gesetzen und Normen häufig verwendeter Begriff, der als Synonym für den Marktwert benutzt wird. Er wird als der Preis definiert, der zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung (Wertermittlungsstichtag) durch den Sachverständigen auf dem Markt theoretisch erzielt werden kann.
Verkehrswertgutachten werden von unseren zertifizierten Gutachtern nach strengen Regeln erstellt, die unter anderem in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und im Baugesetzbuch (BauGB) festgeschrieben sind.
Professionelle Gutachten enthalten nicht nur Angaben zu den Gegebenheiten und dem Wert der Immobilie, sondern zudem detaillierte Begründungen zu den Annahmen und Zahlen des Sachverständigen. Entsprechend umfangreich sind seriöse und verlässliche Verkehrswertgutachten. Sie werden von Behörden wie dem Finanzamt sowie von Gerichten akzeptiert.
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Ermittlung eines realistischen Marktwerts durch unabhängigen Immobilien-Experten
Sachliche Betrachtung der wertbeeinflussenden Faktoren
Transparente Berechnung und Begründung – für Sie, Geschäftspartner, Behörden und Gerichte
Wertermittlung nach standardisierten, etablierten und akzeptierten Verfahren
Verkehrswertermittlung für jeden Anlass
Ein professionelles Verkehrswertgutachten ist immer dann sinnvoll, wenn Sie den aktuellen Wert einer Immobilie in Erfahrung bringen möchten. Das ist häufig dann der Fall, wenn ein Haus oder eine Wohnung verkauft werden soll und ein marktüblicher Kaufpreis dafür festgelegt bzw. eingeschätzt werden muss. Auch Banken und andere Kapitalgeber interessieren sich für den tatsächlichen Wert einer Immobilie.
Häufig benötigen Behörden oder Gerichte eine seriöse Kaufpreisschätzung, um den Wert einer Immobilie festlegen zu können. Das ist zum Beispiel bei Scheidungen oder Erbschaften der Fall. Denn häufig bemessen sich Zahlungen und Steuern anhand des aktuellen Marktwerts.
Für welchen Zweck benötigen Sie Ihr Marktwertgutachten?
Wir beraten Sie kostenfrei und unverbindlich!
Für die Anfertigung eines Verkehrswertgutachtens schauen wir uns alle wert relevanten Aspekte Ihrer Immobilie im Detail an. Die genauen Faktoren hängen unter anderem von der Methode ab, mit der der Gebäudewert ermittelt wird. Bei einer Vor-Ort-Besichtigung führen wir neben einer Sichtprüfung auch eine Fotodokumentation durch, die uns bei der Wertbestimmung behilflich ist und sich im Gutachten wiederfindet.
Standort und Lage
Das fertige Verkehrswertgutachten umfasst je nach Komplexität der Immobilie durchschnittlich zwischen 30 und 50 Seiten. Es enthält neben den Beschreibungen und Berechnungen des Gutachters auch Bilder, Ansichten, Grundrisse, eine Flächenaufschlüsselung und einen Energieausweis.
Für die meisten Menschen ist die Anschaffung einer Immobilie die teuerste Investition ihres Lebens – und daher mit starken Emotionen verbunden. Mit einem Gutachten lassen Sie erst gar keine Zweifel aufkommen – weder bei sich noch bei Ihrem Geschäftspartner. Die Einschätzung eines Sachverständigen schafft Klarheit, Vertrauen und Akzeptanz.
Ein Verkehrswertgutachten beantwortet die Frage, was ein fairer Preis für eine Immobilie ist. Mit einem professionellen Gutachten lassen sich oft nicht nur höhere Marktpreise erzielen. Immobilien lassen sich damit auch schneller verkaufen, weil langwierige Verhandlungen vermieden werden. Nutzen Sie das Wertgutachten als wirksames Marketinginstrument, das sich bezahlt macht.
Ein Verkehrswertgutachten bietet sowohl Verkäufern als auch Käufern Schutz und Sicherheit. Als Verkäufer schützen Sie sich davor, Ihre Immobilie zu günstig zu verkaufen und vor späteren Auseinandersetzungen bezüglich des Immobilienwerts. Als Käufer erhalten Sie eine objektive Einschätzung des Immobilienzustandes und schützen sich vor einem überhöhten Preis.
Die Ermittlung des Marktpreises einer Immobilie erfolgt nicht nach Bauchgefühl. Die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) definiert verschiedene Verfahren zur Wertermittlung. Je nach Immobilie ist das geeignetste Verfahren vorrangig zu wählen. Mit dem Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren gibt es drei normierte Wertermittlungsverfahren für Immobilien, die bei Bedarf kombiniert werden können.
Das Vergleichswertverfahren ist das Wertermittlungsverfahren, welches häufig für Grundstücke und selbstgenutzte Immobilien angewendet wird. Es basiert auf dem Prinzip, dass der Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten (Vergleichsobjekten) bestimmt wird. Daher eignet es sich besonders für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen sowie unbebaute Grundstücke, da hier häufig ausreichend viele auswertbare Transaktionen der Vergangenheit vorliegen.
Anders als das Sachwert- und das Ertragswertverfahren bildet das Vergleichswertverfahren das Marktgeschehen sehr realistisch ab und ist zugleich gut nachvollziehbar. Um das zu bewertende Objekt mit anderen Immobilien vergleichen zu können, müssen in der jüngeren Vergangenheit vergleichbare Immobilien gehandelt worden sein, die ähnliche Eigenschaften aufweisen.
Zu den Vergleichsfaktoren zählen beispielsweise:
Standort und Lage, Baujahr, Grundstücks- bzw. Wohnfläche, Anzahl und Schnitt der Zimmer, Bausubstanz und mögliche Belastungen, technische Ausstattung, Allgemeinzustand zum Stichtag und die allgemeine Situation des Immobilienmarktes in der Region.
Beim direkten Vergleichswertverfahren liegen Kaufpreise von vergleichbaren Immobilien vor. Zum Beispiel, weil in der Nachbarschaft kürzlich ähnliche Objekte verkauft wurden. Liegen keine Daten nahezu identischer Immobilien vor, werden im Rahmen des indirekten Vergleichsverfahrens möglichst vergleichbare Immobilien herangezogen. Dabei handelt es sich in der Regel um Kaufpreisdaten der regionalen Gutachterausschüsse. Wo Unterschieden zwischen den Vergleichsimmobilien herrschen, werden diese durch Zu- und Abschläge ausgeglichen.
Um die verschiedenen Immobilien und Transaktionen vergleichen und daraus Schlüsse auf den Wert der zu bewertenden Immobilie ziehen zu können, bedarf es viel Erfahrung bei der Datenanalyse. Das Vergleichswertverfahren ist nicht für alle Immobilien das Verfahren erster Wahl. Für Gebäude mit spezifischer Nutzung oder Einkommenspotenzialen können das Ertragswert- und das Sachwertverfahren sinnvoller sein.
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Lässt sich eine Immobilie nur schwer mit anderen Objekten vergleichen, findet häufig das Sachwertverfahren Anwendung. Gleiches gilt für spezielle oder individuelle Immobilien, die vom Durchschnitt abweichen.
Beim Sachwertverfahren ermitteln wir als Sachverständige den materiellen Wert des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks. Der Wert der Immobilie wird ausgehend vom Wiederbeschaffungswert eingeschätzt.
Der Sachwert wird von drei wesentlichen Faktoren bestimmt:
Bodenwert (Wert des Grundstücks), Herstellungskosten der baulichen Anlage (Haus oder Wohnung) und Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen (z. B. Garagen, Garten, Wege).
Zunächst werden der Bodenwert und der Gebäudesachwert ermittelt. Letzterer ergibt sich aus den Regelherstellungskosten. Dabei handelt es sich um die gängigen Kosten pro Quadratmeter, die unter anderem von der Bauweise und der Ausstattung abhängig sind.
Damit der über das Sachwertverfahren ermittelte Verkehrswert auch die Marktbedingungen abbildet, wird der Sachwert um sogenannte Marktanpassungsfaktoren korrigiert. Dabei handelt es sich um einen korrigierenden Faktor, der das Verhältnis zwischen dem Gebäudesachwert und dem theoretisch erzielbaren Kaufpreis am regionalen Immobilienmarkt ausdrückt.
Insgesamt ist das Sachwertverfahren recht komplex und aufwändig. Gutachter müssen sowohl in der Lage sein, die Bausubstanz zu bewerten, als auch Marktkenntnisse besitzen.
Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert der Immobilie aus den Mieteinnahmen abgeleitet. Im Vordergrund steht die Frage: Wie viel Rendite kann der Eigentümer mit der Immobilie theoretisch erzielen?
Demnach ist diese Methode zur Wertermittlung nur für Immobilien geeignet, die für ihren Inhaber regelmäßige Einkünfte abwerfen, weil sie vermietet oder verpachtet sind. Das Ertragswertverfahren kommt häufig bei Renditeimmobilien wie einem vermieteten Mehrfamilienhaus oder verpachteten Gewerbeimmobilien zum Einsatz.
Die Berechnung des Ertragswerts erfolgt in mehreren Schritten und ist durchaus komplex, da zahlreiche Faktoren der Immobilie berücksichtigt werden. Im ersten Schritt wird der Bodenwert ermittelt, wofür häufig auf das Vergleichswertverfahren zurückgegriffen wird. Im zweiten Schritt wird unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten der Grundstücksreinertrag errechnet. Daraus lässt sich im nächsten Schritt der Gebäudereinertrag berechnen.
Im vierten Schritt wird der Gebäudereinertrag ermittelt, wobei ein sogenannter Vervielfältiger zum Einsatz kommt. Der Vervielfältiger berücksichtigt unter anderem den Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer. Im letzten Schritt werden Bodenwert und Gebäudeertragswert addiert und mögliche Wertänderungen miteinbezogen. Dabei handelt es sich um Umstände, die den Verkehrswert der Immobilie in Zukunft positiv oder negativ beeinflussen können (Bauschäden, Mietbedingungen, etc.).
Die Bodenwertermittlung beantwortet die Frage, wie viel Grund und Boden getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen wert sind. Der Bodenwert lässt sich auch für bebaute Grundstücke berechnen. Er ist ein elementarer Bestandteil der Immobilienwertermittlung, insbesondere im Sachwert- und Ertragswertverfahren.
Der Bodenwert wird mithilfe des Bodenrichtwerts und der Grundstücksfläche berechnet. Der Bodenrichtwert ist der Wert für einen Quadratmeter unbebauter Grundstücksfläche in der jeweiligen Region. Er wird von den örtlichen Gutachterausschüssen auf Basis der Kaufpreissammlung und unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes ermittelt.
Der Grundstückswert hingegen setzt sich laut § 78 Bewertungsgesetz (BewG) aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert sowie dem Wert der Außenanlagen zusammen.
Als Gutachter berücksichtigen wir bei der Ermittlung des Bodenwerts folgende positiven und negativen Wertfaktoren:
Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten hängen von verschiedenen Faktoren ab. Maßgeblich sind unter anderem die Art und Größe der zu bewertenden Immobilie. Je komplexer und größer ein Gebäude, desto aufwändiger ist es, die wertbestimmenden Faktoren zu sichten, zu analysieren und zu bewerten. Gleiches gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke.
Das Honorar für ein Verkehrswertgutachten von Steinlein beginnt bei 2.450 € Euro. Immobilien in städtischen Ballungsräumen oder Regionen mit einem hohen Immobilienwert neigen dazu, höhere Kosten und Gebühren zu erzeugen als Immobilien in ländlichen Gebieten mit einem günstigeren Immobilienmarkt.
Die konkrete Dauer für die Anfertigung eines Immobiliengutachtens hängt unter anderem von der Komplexität des Objekts und dem Umfang des Gutachtens ab. Bei einem Verkehrswertgutachten können Sie mit einer Bearbeitungszeit von zwei bis vier Wochen nach Übermittlung sämtlicher Unterlagen und erfolgter Besichtigung der Immobilie rechnen.
Grundsätzlich gilt: Je mehr Informationen Sie uns zur Immobilie zur Verfügung stellen können, desto besser. Idealerweise stellen Sie uns für die Erstellung folgende Dokumente zur Verfügung:
Wenn Sie Wohnungs- oder Teileigentum in einem Mehrfamilienhaus erwerben möchten oder es sich bei der zu bewertenden Immobilie um ein Renditeobjekt handelt, sind weitere Unterlagen hilfreich:
Notare sind verpflichtet, den Kaufpreis jedes beurkundeten Immobilienverkaufs an die sogenannten Gutachterausschüsse der Städte und Kreise zu übermitteln. In den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse werden die Daten zu den Transaktionen gesammelt, ausgewertet und in regelmäßigen Marktberichten veröffentlicht. Sachverständige können auf die Daten der Gutachterausschüsse zugreifen, um zum Beispiel das Vergleichswertverfahren anwenden zu können.
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Das Sachverständigenbüro STEINLEIN ist ein unabhängiges Beratungsunternehmen spezialisiert auf qualifizierte Immobilienbewertungen zu unterschiedlichen Anlässen.
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