VERKEHRSWERTGUTACHTEN

Ziel jeder Markt-/ Verkehrswertermittlung ist es einen marktkonformen Wert des Grundstücks (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis) zu einem bestimmten Wertermittlungsstichtag zu bestimmen. Verkehrswertgutachten werden u.a. bei Schenkung, Scheidung, Erbschaft, Verkauf/Kauf,… benötigt.

Ein Verkehrswertgutachten dient in erster Linie dazu, einem Dritten, der das Objekt nicht kennt (z.B. Gericht, Behörde), einen möglichst genauen Eindruck von der Immobilie zu vermitteln. Ein solches Gutachten ist sehr umfangreich und ausführlich (ca. 40-60 Seiten).

AUFBAU EINES VERKEHRSWERTGUTACHTENS

  1. Informationen zu Auftraggeber und Leistungsumfang
  2. Beschreibung der Lage
  3. Ausführliche Beschreibung des Grundstücks, der baulichen und sonstigen Anlagen
  4. Auswahl der Verfahrensarten zur Ermittlung des Verkehrswerts
  5. Wertermittlung nach ausgewähltem Verfahrenstyp
  6. Evtl. Wertermittlung nach einem zweiten Verfahrenstyp
  7. Plausibilitätskontrolle
  8. Ableitung des Verkehrswert

Anlagen: Bilder, Ansichten, Grundrisse, Flächenberechnungen, Energieausweis, uvm.

ANFORDERUNGEN AN EIN VERKEHRSWERTGUTACHTEN

a. Systematisch
b. Inhaltlich und sprachlich klar
c. Inhaltlich vollständig
d. Für den Auftraggeber und Dritte nachvollziehbar

VERFAHREN ZUR ERMITTLUNG DES VERKEHRSWERTS

Der Verkehrswert einer Immobilie kann mit Hilfe unterschiedlicher Verfahren ermittelt werden. Je nach Wertermittlungsobjekt ist das geeignetste Verfahren vorrangig zu wählen.

Bodenwertermittlung (§§15-16 ImmoWertV)
Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. §16 ImmoWertV) so zu ermitteln, wie es sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.

Vergleichswertverfahren (§§15-16 ImmoWertV)
Existiert eine ausreichende Anzahl an tatsächlichen Kaufpreisen von Objekten, die in allen wertrelevanten Merkmalen mit dem Bewertungsobjekt hinreichend übereinstimmen, so kann für jede Immobilie ein Vergleichswertverfahren angewendet werden.

Sachwertverfahren (§§21-23 ImmoWertV)
Dieses Verfahren wird vorrangig bei Grundstücken angewendet für deren Werteinschätzung am Markt es nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt. Dies gilt insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser. Das Sachwertverfahren basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung der Bausubstanz.

Ertragswertverfahren (§§17-20 ImmoWertV)
Mit dem Ertragswertverfahren werden solche bebaute Grundstücke vorrangig bewertet, die üblicherweise zur Erzielung von Renditen / Erträgen genutzt werden (z.B. Wohnungen, Läden, Mehrfamilienhäuser, Hotels, Bürogebäude).

DEFINITION VERKEHRSWERT GEMÄß §194 BauGB

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

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