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Ziel jeder Markt-/ Verkehrswertermittlung ist es einen marktkonformen Wert des Grundstücks (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis) zu einem bestimmten Wertermittlungsstichtag zu bestimmen. Verkehrswertgutachten werden u.a. bei Schenkung, Scheidung, Erbschaft, Verkauf/Kauf,… benötigt.
Ein Verkehrswertgutachten dient in erster Linie dazu, einem Dritten, der das Objekt nicht kennt (z.B. Gericht, Behörde), einen möglichst genauen Eindruck von der Immobilie zu vermitteln. Ein solches Gutachten ist sehr umfangreich und ausführlich (ca. 40-60 Seiten).
Anlagen: Bilder, Ansichten, Grundrisse, Flächenberechnungen, Energieausweis, uvm.
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Der Verkehrswert einer Immobilie kann mithilfe unterschiedlicher Verfahren ermittelt werden. Je nach Wertermittlungsobjekt ist das geeignetste Verfahren vorrangig zu wählen.
Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren so zu ermitteln, wie es sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.
Existiert eine ausreichende Anzahl an tatsächlichen Kaufpreisen von Objekten, die in allen wertrelevanten Merkmalen mit dem Bewertungsobjekt hinreichend übereinstimmen, so kann für jede Immobilie ein Vergleichswertverfahren angewendet werden.
Dieses Verfahren wird vorrangig bei Grundstücken angewendet für deren Werteinschätzung am Markt es nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt. Dies gilt insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser. Das Sachwertverfahren basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung der Bausubstanz.
Mit dem Ertragswertverfahren werden solche bebaute Grundstücke vorrangig bewertet, die üblicherweise zur Erzielung von Renditen / Erträgen genutzt werden (z.B. Wohnungen, Läden, Mehrfamilienhäuser, Hotels, Bürogebäude).
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
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Das Sachverständigenbüro STEINLEIN ist ein unabhängiges Beratungsunternehmen spezialisiert auf qualifizierte Immobilienbewertungen zu unterschiedlichen Anlässen.
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