Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist die maßgebliche Rechtsvorschrift für die Berechnung der Wohnfläche in Deutschland. Sie legt verbindlich fest, welche Flächen zur Wohnfläche gehören, wie sie zu berechnen sind und in welchem Umfang bestimmte Flächen angerechnet werden. Die Wohnflächenverordnung ist ein zentrales Regelwerk für das Mietrecht und die Immobilienbewertung.
Entstehung und rechtliche Grundlagen
Die Wohnflächenverordnung trat am 1. Januar 2004 in Kraft und löste die bis dahin geltenden Berechnungsvorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ab. Sie wurde auf Grundlage des § 19 Absatz 1 Satz 2 des Wohnraumförderungsgesetzes erlassen. Die Verordnung gilt unmittelbar für den öffentlich geförderten Wohnungsbau, wird aber nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch im frei finanzierten Wohnungsbau als maßgeblicher Standard für die Wohnflächenberechnung herangezogen, sofern keine andere Berechnungsmethode vertraglich vereinbart wurde. Die WoFlV umfasst nur wenige Paragraphen, deren klare Regelungen eine einheitliche Berechnung der Wohnfläche in ganz Deutschland sicherstellen.
Berechnung der Wohnfläche nach WoFlV
Die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung erfolgt in mehreren Schritten. Zunächst werden die Grundflächen aller Räume ermittelt, die zur Wohnung gehören. Die Grundfläche eines Raumes wird nach seinen lichten Maßen berechnet, also von Wandoberfläche zu Wandoberfläche. Von der Grundfläche werden bestimmte Flächen abgezogen, die nicht zur Wohnfläche gehören, wie Schornsteine, Pfeiler und Säulen mit einer Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmetern sowie Treppen mit mehr als drei Stufen. Fenster- und Türnischen werden nur berücksichtigt, wenn sie bis zum Boden reichen und mindestens 0,13 Meter tief sind.
Anrechnungsregeln für besondere Flächen
Die Wohnflächenverordnung enthält differenzierte Anrechnungsregeln für bestimmte Flächen. Räume oder Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern werden voll zur Wohnfläche gerechnet. Räume mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern, wie sie bei Dachschrägen auftreten, werden nur zur Hälfte angerechnet. Flächen mit einer lichten Höhe unter einem Meter gehören nicht zur Wohnfläche. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet. Die genaue Anrechnung hängt von der Qualität dieser Flächen ab, etwa von ihrer Lage, Nutzbarkeit und Überdachung. Wintergärten werden bei fehlender Beheizung zur Hälfte und bei vorhandener Beheizung voll angerechnet.
Zur Wohnfläche gehörende Räume
Nach der Wohnflächenverordnung gehören zur Wohnfläche die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu der Wohnung gehören. Dies umfasst Wohn- und Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Badezimmer, Duschräume, Gäste-WC, Flure und Dielen innerhalb der Wohnung, Abstellräume und begehbare Schränke innerhalb der Wohnung sowie häusliche Arbeitszimmer. Nicht zur Wohnfläche gehören Zubehörräume wie Kellerräume, Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Auch Geschäftsräume werden nicht als Wohnfläche erfasst. Die klare Abgrenzung zwischen anrechenbaren und nicht anrechenbaren Flächen ist für die Bewertung und das Mietrecht von wesentlicher Bedeutung.
Unterschiede zur DIN 277
Die Wohnflächenverordnung und die DIN 277 verfolgen unterschiedliche Zwecke und führen zu verschiedenen Flächenergebnissen. Die DIN 277 dient der Ermittlung der Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken und unterscheidet zwischen Brutto-Grundfläche, Konstruktions-Grundfläche und Netto-Raumfläche. Sie rechnet alle Flächen unabhängig von der Raumhöhe voll an und hat keine Sonderregeln für Dachschrägen oder Balkone. Die nach DIN 277 ermittelte Fläche ist daher in der Regel größer als die Wohnfläche nach WoFlV. Im Mietrecht ist grundsätzlich die Wohnflächenverordnung maßgeblich, während die DIN 277 eher im Bauplanungsrecht und bei der Kostenkalkulation Anwendung findet. In Mietverträgen kann jedoch eine andere Berechnungsmethode vereinbart werden.
Rechtsprechung zur Wohnflächenberechnung
Die Rechtsprechung hat die Anwendung der Wohnflächenverordnung in zahlreichen Entscheidungen konkretisiert. Der Bundesgerichtshof hat festgelegt, dass bei fehlender vertraglicher Vereinbarung über die Berechnungsmethode die Wohnflächenverordnung als Berechnungsgrundlage heranzuziehen ist. Bei einer Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent liegt nach der Rechtsprechung ein Mangel der Mietsache vor, der zur Mietminderung berechtigt. Diese Zehn-Prozent-Grenze gilt sowohl zugunsten des Mieters als auch des Vermieters. Gerichte haben zudem klargestellt, dass die Anrechnungsregeln für Dachschrägen und Balkone zwingend zu beachten sind und nicht durch pauschale Flächenangaben umgangen werden können.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Die Wohnflächenverordnung ist für die Immobilienbewertung von zentraler Bedeutung. Die nach WoFlV berechnete Wohnfläche ist die Standardbezugsgröße für Mietpreisvergleiche, Kaufpreisanalysen und die Anwendung von Vergleichsfaktoren. Der Sachverständige muss die Wohnfläche im Rahmen seiner Bewertung überprüfen und gegebenenfalls ein eigenes Aufmaß durchführen. Diskrepanzen zwischen der angegebenen und der tatsächlichen Wohnfläche können den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen und müssen im Gutachten dokumentiert werden. Die korrekte Anwendung der Wohnflächenverordnung gehört daher zum Standardrepertoire jedes Immobiliensachverständigen.
Fazit
Die Wohnflächenverordnung ist die maßgebliche Rechtsvorschrift für die Berechnung der Wohnfläche in Deutschland. Ihre klaren Regelungen zu anrechenbaren Flächen, Anrechnungsquoten und Berechnungsmethoden schaffen eine einheitliche Grundlage für das Mietrecht und die Immobilienbewertung. Die korrekte Anwendung der WoFlV ist für Eigentümer, Mieter, Vermieter und Sachverständige gleichermaßen wichtig und hat unmittelbare wirtschaftliche Auswirkungen.