Der umbaute Raum ist eine Maßeinheit zur Ermittlung des Rauminhalts eines Gebäudes und war über Jahrzehnte ein zentraler Begriff in der Immobilienbewertung. Er beschreibt das Volumen, das von den äußeren Begrenzungsflächen eines Gebäudes eingeschlossen wird. Obwohl der umbaute Raum in der aktuellen Normierung durch den Brutto-Rauminhalt nach DIN 277 ersetzt wurde, findet er in der Bewertungspraxis und bei älteren Gebäuden nach wie vor Verwendung.
Definition und historische Einordnung
Der umbaute Raum wurde nach der früheren DIN 277 in der Fassung von 1950 berechnet und beschreibt das Volumen eines Gebäudes, das von den Außenflächen der Umfassungsbauteile begrenzt wird. Die Berechnung erfolgte nach festgelegten Regeln, die bestimmten, welche Gebäudeteile einzubeziehen und welche auszuschließen waren. Mit der Neufassung der DIN 277 im Jahr 1987 wurde der umbaute Raum durch den Brutto-Rauminhalt ersetzt, der nach leicht abweichenden Regeln berechnet wird. In der Praxis werden beide Begriffe gelegentlich synonym verwendet, obwohl sie sich in der Berechnung unterscheiden. Für die Bewertung älterer Gebäude, deren Baukosten auf Basis des umbauten Raums kalkuliert wurden, bleibt der Begriff relevant.
Berechnung des umbauten Raums
Die Berechnung des umbauten Raums erfolgt durch Multiplikation der Grundfläche eines Geschosses mit der jeweiligen Geschosshöhe. Die Grundfläche wird anhand der Außenmaße des Gebäudes bestimmt, gemessen von Außenkante zu Außenkante der Umfassungswände. Die Geschosshöhe wird von der Oberkante des Fußbodens des jeweiligen Geschosses bis zur Oberkante des Fußbodens des darüber liegenden Geschosses gemessen. Beim obersten Geschoss wird bis zur Oberkante der Dachhaut gemessen. Kellergeschosse werden von der Oberkante des Kellerfußbodens bis zur Oberkante des Erdgeschossfußbodens gemessen. Der umbaute Raum des gesamten Gebäudes ergibt sich aus der Summe der Rauminhalte aller Geschosse, einschließlich Keller und Dachgeschoss.
Unterschied zum Brutto-Rauminhalt nach DIN 277
Der Brutto-Rauminhalt nach der aktuellen DIN 277 unterscheidet sich vom umbauten Raum in einigen wesentlichen Punkten. Beim Brutto-Rauminhalt wird die Unterkante der konstruktiven Bauwerkssohle als untere Begrenzung herangezogen, während beim umbauten Raum die Oberkante des Kellerfußbodens maßgeblich war. Dies bedeutet, dass die Bodenplatte und die Fundamentkonstruktion beim Brutto-Rauminhalt einbezogen werden, beim umbauten Raum jedoch nicht. Auch bei der Behandlung von Dachräumen und Balkonen gibt es Unterschiede. In der Regel ist der Brutto-Rauminhalt etwas größer als der umbaute Raum des gleichen Gebäudes. Für die Immobilienbewertung ist es wichtig, die jeweils verwendete Berechnungsmethode zu kennen und die Normalherstellungskosten der passenden Bezugsgröße zuzuordnen.
Einzubeziehende und auszuschließende Gebäudeteile
Bei der Berechnung des umbauten Raums werden alle überdeckten und allseitig umschlossenen Räume einbezogen. Dazu gehören sämtliche Vollgeschosse, Kellergeschosse, ausgebaute und nicht ausgebaute Dachgeschosse sowie Zwischengeschosse. Balkone, Loggien und Terrassen werden nach bestimmten Regeln anteilig berücksichtigt. Nicht zum umbauten Raum zählen in der Regel offene, nicht überdeckte Flächen, Lichtschächte, Außentreppen ohne Überdachung und unterirdische Bauteile wie Fundamente und Bodenplatten. Die genauen Abgrenzungsregeln waren in der DIN 277 alter Fassung festgelegt und mussten vom Sachverständigen bei der Berechnung sorgfältig beachtet werden.
Anwendung in der Kostenschätzung und Bauplanung
Der umbaute Raum diente traditionell als Bezugsgröße für die Kostenschätzung im Bauwesen. Die Baukosten pro Kubikmeter umbauten Raums waren eine weit verbreitete Kennzahl, um die Herstellungskosten eines Gebäudes überschlägig zu ermitteln. Diese Kennzahl variierte je nach Gebäudeart, Ausstattungsstandard und regionaler Lage erheblich. Ein einfaches Einfamilienhaus hatte deutlich niedrigere Kosten pro Kubikmeter als ein aufwendig ausgestattetes Geschäftshaus. In der modernen Bauplanung wird stattdessen der Brutto-Rauminhalt nach DIN 277 als Bezugsgröße verwendet, und die Kostengruppen werden nach DIN 276 differenziert dargestellt.
Umbauter Raum im Sachwertverfahren
Im Sachwertverfahren der Immobilienbewertung spielte der umbaute Raum eine zentrale Rolle bei der Ermittlung der Herstellungskosten. Die Normalherstellungskosten wurden in Euro pro Kubikmeter umbauten Raums angegeben und mit dem berechneten Volumen multipliziert. Die Sachwertrichtlinie des Bundesministeriums und die Normalherstellungskosten (NHK) wurden früher auf den umbauten Raum bezogen. Die aktuellen Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) beziehen sich hingegen auf die Brutto-Grundfläche, sodass der umbaute Raum als Bezugsgröße in der normierten Wertermittlung an Bedeutung verloren hat. Bei der Bewertung älterer Gebäude oder bei der Plausibilisierung von Sachwertberechnungen kann der umbaute Raum aber weiterhin herangezogen werden.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Obwohl der umbaute Raum in der aktuellen normierten Wertermittlung durch den Brutto-Rauminhalt und die Brutto-Grundfläche abgelöst wurde, behält er in der Bewertungspraxis seine Relevanz. Bei der Bewertung von Bestandsgebäuden, für die historische Bauunterlagen mit Angaben zum umbauten Raum vorliegen, ermöglicht er eine schnelle Plausibilisierung der Gebäudemaße. In der Versicherungswirtschaft wird der umbaute Raum nach wie vor als Grundlage für die Berechnung des Gebäudeversicherungswertes herangezogen. Auch im Rahmen von Beleihungswertermittlungen für Banken findet der umbaute Raum noch Verwendung. Der Sachverständige muss in jedem Fall die verwendete Berechnungsmethode dokumentieren und die entsprechenden Kostenkennwerte korrekt zuordnen.
Fazit
Der umbaute Raum ist ein historisch bedeutsamer Begriff der Immobilienbewertung, der das Volumen eines Gebäudes beschreibt und als Grundlage für die Kostenschätzung und Wertermittlung diente. Obwohl er in der aktuellen Normierung durch den Brutto-Rauminhalt nach DIN 277 ersetzt wurde, findet er in der Praxis nach wie vor Anwendung. Für die korrekte Immobilienbewertung ist es wichtig, die Unterschiede zwischen umbautem Raum und Brutto-Rauminhalt zu kennen und die jeweiligen Kostenkennwerte der richtigen Bezugsgröße zuzuordnen.