Das Pfandbriefgesetz (PfandBG) ist das zentrale deutsche Gesetz, das die Ausgabe von Pfandbriefen durch Pfandbriefbanken regelt. Es trat in seiner aktuellen Fassung am 19. Juli 2005 in Kraft und löste das zuvor geltende Hypothekenbankgesetz ab. Das Pfandbriefgesetz hat erhebliche Bedeutung für die Immobilienbewertung, da es strenge Anforderungen an die Beleihungswertermittlung stellt, die als Grundlage für die Besicherung von Hypothekenpfandbriefen dient. Die im Gesetz verankerten Bewertungsstandards gelten als besonders konservativ und sicherheitsorientiert.
Grundlagen und Systematik
Der Pfandbrief ist ein gedecktes Schuldverschreibungspapier, das von speziell lizenzierten Kreditinstituten – den Pfandbriefbanken – ausgegeben wird. Die Besonderheit des Pfandbriefs liegt in seiner doppelten Absicherung: Neben der allgemeinen Haftung der emittierenden Bank steht den Pfandbriefinhabern ein vorrangiges Recht auf die Deckungsmasse zu, die aus grundpfandrechtlich gesicherten Darlehensforderungen oder öffentlichen Forderungen besteht.
Das Pfandbriefgesetz unterscheidet zwischen Hypothekenpfandbriefen, die durch Immobilienkredite besichert sind, öffentlichen Pfandbriefen, die durch Forderungen gegen die öffentliche Hand gedeckt sind, Schiffspfandbriefen und Flugzeugpfandbriefen. Für die Immobilienbewertung sind die Vorschriften zum Hypothekenpfandbrief von besonderer Relevanz, da sie detaillierte Anforderungen an die Bewertung der als Sicherheit dienenden Immobilien stellen.
Beleihungswert und Beleihungsgrenze
Das Pfandbriefgesetz fordert die Ermittlung eines Beleihungswerts für jede Immobilie, die als Sicherheit für ein Pfandbriefdarlehen dient. Der Beleihungswert ist der Wert, der der Immobilie unter Berücksichtigung aller für die Bewertung maßgeblichen Umstände beigemessen wird und den sie bei vorsichtiger Schätzung auf Dauer haben wird. Er ist damit ein nachhaltiger, über den gesamten Darlehenszeitraum stabiler Wert und liegt in der Regel unter dem aktuellen Marktwert.
Die Beleihungsgrenze beträgt für Hypothekenpfandbriefe 60 Prozent des Beleihungswerts. Dies bedeutet, dass maximal 60 Prozent des ermittelten Beleihungswerts zur Deckung von Pfandbriefen herangezogen werden können. Diese konservative Beleihungsgrenze stellt sicher, dass die Deckungsmasse auch bei erheblichen Marktwertverlusten ausreichend werthaltig bleibt und die Interessen der Pfandbriefinhaber geschützt sind.
Beleihungswertermittlungsverordnung
Die Einzelheiten der Beleihungswertermittlung sind in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) geregelt, die auf Grundlage des Pfandbriefgesetzes erlassen wurde. Sie schreibt die anzuwendenden Bewertungsverfahren vor und legt konservative Parameter fest, die sicherstellen, dass der Beleihungswert ein nachhaltiges Wertniveau widerspiegelt. Im Ertragswertverfahren werden beispielsweise nur nachhaltig erzielbare Mieten und erhöhte Bewirtschaftungskosten angesetzt.
Die BelWertV verlangt, dass bei der Beleihungswertermittlung spekulative Elemente unberücksichtigt bleiben und nur die dauerhaften Eigenschaften des Grundstücks und der erzielbaren Erträge zugrunde gelegt werden. Die Kapitalisierungszinssätze müssen über dem marktüblichen Liegenschaftszins liegen, um einen Sicherheitsabschlag zu gewährleisten. Diese konservative Bewertungsmethodik hat sich in der Praxis als stabilisierendes Element der Immobilienfinanzierung bewährt.
Aufsicht und Qualitätssicherung
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) überwacht die Einhaltung des Pfandbriefgesetzes und prüft die ordnungsgemäße Bewertung der Deckungswerte. Pfandbriefbanken müssen über qualifizierte Gutachter verfügen, die unabhängig von der Kreditvergabe arbeiten und die Beleihungswertermittlung nach den gesetzlichen Vorgaben durchführen. Die regelmäßige Überprüfung der Bewertungen und die Überwachung der Deckungsmasse sind wesentliche Elemente der Qualitätssicherung.
Darüber hinaus bestellt die BaFin für jede Pfandbriefbank einen Treuhänder, der die ordnungsgemäße Deckung der Pfandbriefe überwacht. Der Treuhänder prüft, ob die in das Deckungsregister eingetragenen Werte den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und ob die Beleihungswerte korrekt ermittelt wurden. Diese mehrfache Kontrollebene trägt zur hohen Sicherheit und dem internationalen Ansehen des deutschen Pfandbriefs bei.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Das Pfandbriefgesetz hat die Standards der Immobilienbewertung in Deutschland maßgeblich beeinflusst. Die konservative Bewertungsmethodik der Beleihungswertermittlung dient als Referenz für sicherheitsorientierte Bewertungen und hat sich insbesondere in Krisenzeiten als stabilisierendes Element erwiesen. Viele Sachverständige sind sowohl in der Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV als auch in der Beleihungswertermittlung nach BelWertV qualifiziert.
Für Immobilieneigentümer und Kreditnehmer ist das Verständnis des Beleihungswerts wichtig, da er die Grundlage für die maximale Darlehenshöhe bildet. Der Beleihungswert liegt in der Regel 10 bis 20 Prozent unter dem Marktwert, was bedeutet, dass die Bank nicht den vollen Marktwert als Sicherheit anerkennt. Ein erfahrener Sachverständiger kann sowohl den Marktwert als auch den Beleihungswert ermitteln und die Unterschiede transparent erläutern.
Fazit
Das Pfandbriefgesetz bildet den rechtlichen Rahmen für eines der sichersten Wertpapiere im europäischen Finanzmarkt und stellt strenge Anforderungen an die Bewertung der als Sicherheit dienenden Immobilien. Die konservative Beleihungswertermittlung gewährleistet die nachhaltige Werthaltigkeit der Deckungsmasse und schützt Anleger und Kreditinstitute gleichermaßen. Für die Immobilienbewertung liefert das Pfandbriefgesetz wichtige methodische Standards, die über die reine Pfandbrieffinanzierung hinaus Bedeutung haben.