Ein Makler im Immobilienbereich ist ein gewerblich tätiger Vermittler, der Käufer und Verkäufer beziehungsweise Mieter und Vermieter von Immobilien zusammenbringt. Der Immobilienmakler agiert als Dienstleister zwischen den Vertragsparteien und erhält für seine Vermittlungstätigkeit eine erfolgsabhängige Provision, die sogenannte Maklerprovision oder Courtage. Die Tätigkeit des Immobilienmaklers ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragraphen 652 bis 656d geregelt und unterliegt seit 2020 zusätzlichen Bestimmungen zum Schutz von Wohnungskäufern.
Aufgaben und Leistungen des Maklers
Das Leistungsspektrum eines Immobilienmaklers umfasst weit mehr als die bloße Zusammenführung von Vertragsparteien. Zu den Kernaufgaben gehören die professionelle Wertermittlung der Immobilie, die Erstellung aussagekräftiger Exposés mit hochwertigen Fotos und Grundrissen, die Vermarktung über verschiedene Kanäle wie Online-Portale, Printmedien und das eigene Netzwerk sowie die Durchführung von Besichtigungen mit potenziellen Interessenten.
Darüber hinaus übernimmt der Makler die Vorqualifizierung von Interessenten, prüft deren Bonität und begleitet die Kaufvertragsverhandlungen. Viele Makler bieten ergänzende Dienstleistungen an, darunter die Beschaffung relevanter Unterlagen wie Grundbuchauszüge, Energieausweise und Flurkarten, die Koordination des Notartermins sowie die Nachbetreuung bis zur Übergabe des Objekts. Ein guter Makler fungiert als neutraler Mittler, der die Interessen beider Parteien berücksichtigt.
Maklerprovision und gesetzliche Regelungen
Die Maklerprovision ist grundsätzlich erfolgsabhängig und wird nur fällig, wenn durch die Vermittlungstätigkeit des Maklers tatsächlich ein Kaufvertrag oder Mietvertrag zustande kommt. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Kauf von Wohnimmobilien das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Dieses schreibt vor, dass der Käufer maximal die Hälfte der vereinbarten Maklerprovision tragen muss.
Die üblichen Provisionssätze variieren regional und liegen in der Regel zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, die zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden. Bei Mietwohnungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip, wonach derjenige die Maklercourtage bezahlt, der den Makler beauftragt hat – in der Regel der Vermieter. Die maximale Provision bei Mietwohnungen beträgt zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.
Qualifikation und Zulassung
Für die Ausübung der Maklertätigkeit ist eine Gewerbeerlaubnis nach Paragraph 34c der Gewerbeordnung erforderlich. Die Erteilung dieser Erlaubnis setzt die persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse des Antragstellers voraus. Seit 2018 besteht zudem eine gesetzliche Weiterbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren, die sicherstellen soll, dass Makler ihr Fachwissen kontinuierlich aktualisieren.
Darüber hinaus gibt es verschiedene freiwillige Qualifikationen und Zertifizierungen, die ein höheres Maß an Professionalität dokumentieren. Dazu zählen Ausbildungen zum Immobilienkaufmann, Studiengänge im Bereich Immobilienwirtschaft sowie Zertifizierungen durch Branchenverbände wie den Immobilienverband Deutschland (IVD) oder den Ring Deutscher Makler (RDM). Diese Qualifikationen bieten Verbrauchern eine zusätzliche Orientierung bei der Auswahl eines kompetenten Maklers.
Maklervertrag und Haftung
Der Maklervertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber. Er kann als einfacher Maklerauftrag, als Alleinauftrag oder als qualifizierter Alleinauftrag ausgestaltet sein. Beim einfachen Auftrag kann der Auftraggeber parallel mehrere Makler beauftragen, während der Alleinauftrag die Vermittlung auf einen Makler beschränkt. Der qualifizierte Alleinauftrag verpflichtet den Auftraggeber zusätzlich, alle Anfragen an den beauftragten Makler weiterzuleiten.
Der Makler haftet für die Richtigkeit seiner Angaben im Exposé und bei Beratungsgesprächen. Fehlerhafte Flächenangaben, verschwiegene Mängel oder unzutreffende Renditeversprechen können zu Schadensersatzansprüchen führen. Eine Berufshaftpflichtversicherung ist daher für jeden seriösen Makler unverzichtbar und bietet sowohl dem Makler als auch seinen Kunden Sicherheit im Schadensfall.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Makler und Sachverständige für Immobilienbewertung arbeiten in der Praxis häufig eng zusammen. Ein qualifizierter Makler verfügt über umfangreiche Marktkenntnis und kann realistische Einschätzungen zum Verkaufspreis einer Immobilie abgeben. Dennoch ersetzt die Preiseinschätzung eines Maklers keine professionelle Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen, insbesondere wenn ein belastbarer Verkehrswert für rechtliche oder steuerliche Zwecke benötigt wird.
Für Verkäufer kann es sinnvoll sein, vor der Beauftragung eines Maklers ein unabhängiges Wertgutachten erstellen zu lassen, um einen realistischen Angebotspreis festzulegen. Umgekehrt empfehlen erfahrene Makler ihren Kunden die Einholung einer professionellen Bewertung, wenn komplexe Bewertungsfragen auftreten oder wenn die Preisfindung aufgrund besonderer Objektmerkmale schwierig ist.
Fazit
Der Immobilienmakler spielt eine wichtige Rolle im Immobilienmarkt als Vermittler zwischen Käufern und Verkäufern. Die gesetzlichen Regelungen zur Provisionsteilung und zum Bestellerprinzip haben die Kostenverteilung zugunsten der Verbraucher verändert. Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf oder -kauf ist die Wahl eines qualifizierten und erfahrenen Maklers von großer Bedeutung. In Kombination mit einer professionellen Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen können Eigentümer sicherstellen, dass ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis vermarktet wird.