Was ist der Jahresrohertrag?
Der Jahresrohertrag ist eine zentrale Kenngröße im Ertragswertverfahren der Immobilienbewertung und bezeichnet die Summe aller jährlich erzielbaren Erträge aus einer Immobilie vor Abzug der Bewirtschaftungskosten. Er umfasst in erster Linie die Mieteinnahmen aus der Vermietung von Wohn- und Gewerbeflächen, kann aber auch weitere Erträge wie Einnahmen aus Stellplatzvermietung, Werbeflächen oder Antennenstandorten umfassen. Der Jahresrohertrag bildet den Ausgangspunkt für die Ertragswertberechnung und ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert.
Im Ertragswertverfahren wird vom Jahresrohertrag der Jahresreinertrag abgeleitet, indem die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Der Reinertrag dient anschließend – nach Abzug der Bodenwertverzinsung – als Grundlage für die Berechnung des Gebäudeertragswerts. Die korrekte Ermittlung des Jahresrohertrags ist daher von fundamentaler Bedeutung für die Qualität der Ertragswertermittlung.
Ermittlung des Jahresrohertrags
Der Jahresrohertrag wird auf Basis der nachhaltig erzielbaren Miete ermittelt, nicht auf Basis der tatsächlich vereinbarten Vertragsmiete. Maßgeblich ist die marktübliche Miete, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für vergleichbare Objekte in ähnlicher Lage erzielt werden kann. Diese wird als Marktmiete, ortsübliche Vergleichsmiete oder nachhaltig erzielbare Miete bezeichnet und bildet den objektiven Mietansatz für die Bewertung.
Die Marktmiete wird durch Analyse des lokalen Mietmarkts ermittelt. Hierfür stehen dem Sachverständigen verschiedene Quellen zur Verfügung: der qualifizierte Mietspiegel der Gemeinde, die Mietpreisübersicht der Gutachterausschüsse, Mietdatenbanken, eigene Vergleichserhebungen und aktuelle Mietangebote im Bewertungsumfeld. Der Sachverständige muss die Vergleichbarkeit der herangezogenen Daten prüfen und gegebenenfalls Anpassungen für Unterschiede in Lage, Ausstattung, Größe und Zustand vornehmen.
Die Berechnung des Jahresrohertrags erfolgt durch Multiplikation der marktüblichen Miete pro Quadratmeter mit der vermietbaren Fläche und anschließende Hochrechnung auf zwölf Monate. Bei gemischt genutzten Immobilien werden die Mietansätze für Wohn- und Gewerbeflächen getrennt ermittelt und zum Gesamtrohertrag addiert. Stellplätze, Garagen und sonstige Nutzflächen werden gesondert mit ihren jeweiligen Marktmieten angesetzt.
Vertragsmiete und Marktmiete
Die tatsächlich vereinbarte Vertragsmiete kann von der Marktmiete abweichen – sowohl nach oben als auch nach unten. Eine über der Marktmiete liegende Vertragsmiete kann durch besondere Vertragsbedingungen, eine günstige Verhandlungsposition des Vermieters oder spezifische Mieterinteressen begründet sein. Eine unter der Marktmiete liegende Miete kann auf langjährigen Mietverhältnissen, mietrechtlichen Beschränkungen oder sozialen Vereinbarungen beruhen.
Für die Ertragswertermittlung ist grundsätzlich die Marktmiete als nachhaltig erzielbarer Ertrag maßgeblich. Abweichungen zwischen Vertrags- und Marktmiete werden als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal berücksichtigt und können den Verkehrswert über einen Barwertansatz beeinflussen. Eine Übermiete stellt einen zeitlich begrenzten Vorteil dar, der mit dem Ende des Mietvertrags entfällt, während eine Untermiete ein Potenzial darstellt, das bei Vertragsende oder Mietanpassung realisiert werden kann.
Bruttomiete und Nettomiete
Bei der Ermittlung des Jahresrohertrags ist zwischen der Nettokaltmiete und der Bruttomiete zu unterscheiden. Die Nettokaltmiete umfasst ausschließlich die Grundmiete ohne Betriebskosten und Heizkostenvorauszahlungen. Die Bruttokaltmiete schließt die kalten Betriebskosten ein, während die Bruttowarmmiete zusätzlich die Heiz- und Warmwasserkosten enthält.
Im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV wird grundsätzlich mit der Nettokaltmiete gearbeitet, da die Bewirtschaftungskosten gesondert vom Rohertrag abgezogen werden. Werden stattdessen Bruttomieten als Rohertrag angesetzt, müssen die Bewirtschaftungskosten entsprechend höher angesetzt werden, um die bereits enthaltenen Betriebskosten zu berücksichtigen. Die konsistente Verwendung von Miet- und Kostenansätzen ist für die korrekte Ertragswertermittlung unerlässlich.
Mietausfallwagnis
Das Mietausfallwagnis berücksichtigt das Risiko von Ertragsminderungen durch Leerstand, Mietausfälle und nicht umlagefähige Betriebskosten. Es wird nicht direkt vom Jahresrohertrag abgezogen, sondern als Bestandteil der Bewirtschaftungskosten bei der Ermittlung des Jahresreinertrags berücksichtigt. Das Mietausfallwagnis wird üblicherweise als Prozentsatz des Jahresrohertrags angesetzt und liegt bei Wohnimmobilien typischerweise bei zwei bis vier Prozent, bei Gewerbeimmobilien kann es höher sein.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Der Jahresrohertrag ist der Ausgangspunkt des Ertragswertverfahrens und bestimmt maßgeblich die Höhe des ermittelten Verkehrswerts. Bereits kleine Abweichungen im Mietansatz können bei der Kapitalisierung über die Restnutzungsdauer zu erheblichen Wertunterschieden führen. Die sorgfältige und marktgerechte Ermittlung des Jahresrohertrags gehört daher zu den wichtigsten Aufgaben des Sachverständigen.
Der Sachverständige muss die Plausibilität des angesetzten Jahresrohertrags nachweisen und seine Mietansätze durch Vergleichsdaten belegen. Die verwendeten Quellen und Vergleichsobjekte sind im Gutachten zu dokumentieren. Bei gewerblichen Mietverhältnissen ist zudem die Bonität des Mieters und die Restlaufzeit des Mietvertrags in die Betrachtung einzubeziehen, da diese die Sicherheit des Ertrags beeinflussen.
Im Rahmen der Plausibilitätsprüfung vergleicht der Sachverständige den angesetzten Jahresrohertrag mit dem tatsächlichen Mietertrag, mit den Vergleichsmieten im Bewertungsumfeld und mit den Marktdaten der Gutachterausschüsse. Erhebliche Abweichungen müssen nachvollziehbar begründet werden.
Fazit
Der Jahresrohertrag ist die Summe aller jährlich erzielbaren Erträge einer Immobilie und bildet den Ausgangspunkt des Ertragswertverfahrens. Er wird auf Basis der nachhaltig erzielbaren Marktmiete ermittelt und umfasst die Mieteinnahmen aus allen Nutzungseinheiten des Bewertungsobjekts. Die korrekte Ermittlung des Jahresrohertrags ist von fundamentaler Bedeutung für die Qualität der Ertragswertermittlung, da bereits geringe Abweichungen im Mietansatz zu erheblichen Wertunterschieden führen können. Der Sachverständige muss seine Mietansätze durch marktbezogene Vergleichsdaten belegen und die Plausibilität des angesetzten Rohertrags nachweisen.