Was ist ein Grundstück?
Ein Grundstück ist im rechtlichen Sinne ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch auf einem eigenen Grundbuchblatt unter einer laufenden Nummer gebucht ist. Es handelt sich um einen grundbuchrechtlichen Begriff, der die eigentumsrechtliche Einheit eines Teils der Erdoberfläche definiert. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen und wird durch die Eintragung im Grundbuch als eigenständige Rechtseinheit begründet.
In der Immobilienbewertung ist das Grundstück der zentrale Bewertungsgegenstand. Der Verkehrswert einer Immobilie umfasst sowohl den Bodenwert des Grundstücks als auch den Wert der darauf befindlichen Gebäude und baulichen Anlagen. Die Eigenschaften des Grundstücks – Lage, Größe, Zuschnitt, Erschließung und Bebaubarkeit – sind die fundamentalen Wertfaktoren, die den Verkehrswert maßgeblich bestimmen.
Rechtliche Grundlagen
Das deutsche Grundstücksrecht basiert auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und wird durch das Grundbuchrecht ergänzt. Nach § 94 BGB gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks. Wesentliche Bestandteile können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein – sie teilen das rechtliche Schicksal des Grundstücks.
Das Eigentum am Grundstück erstreckt sich nach § 905 BGB auf den Raum über und unter der Oberfläche. Der Eigentümer kann jedoch Einwirkungen nicht verbieten, die in solcher Höhe oder Tiefe vorgenommen werden, dass er an der Ausschließung kein Interesse hat. Diese Regelung ist beispielsweise für die Verlegung unterirdischer Leitungen oder den Überbau durch Flugverkehr relevant.
Die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erfordert die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassung (dingliche Einigung über den Eigentumsübergang) und die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Erst mit der Grundbucheintragung wird der Erwerber rechtlich zum Eigentümer.
Grundstücksarten und Entwicklungszustände
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) unterscheidet verschiedene Entwicklungszustände von Grundstücken, die eine wesentliche Rolle für die Bewertung spielen. Flächen der Land- und Forstwirtschaft sind Grundstücke, die land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden und bei denen keine Entwicklung zu Bauland absehbar ist. Ihr Wert orientiert sich an der landwirtschaftlichen Ertragsfähigkeit.
Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich aus dem Flächennutzungsplan, der Entwicklung der Umgebung oder aus konkreten Planungsabsichten der Gemeinde ergeben. Bauerwartungsland erzielt deutlich höhere Preise als landwirtschaftliche Flächen, aber niedrigere als baureifes Land.
Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 oder 34 des Baugesetzbuches (BauGB) für eine Bebauung bestimmt sind, die aber noch nicht vollständig erschlossen sind. Der Wert des Rohbaulandes liegt unter dem Wert des baureifen Landes, da noch Erschließungskosten anfallen.
Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind und deren Erschließung gesichert ist. Baureifes Land erzielt die höchsten Bodenpreise und bildet die Grundlage für die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse.
Wertbestimmende Grundstücksmerkmale
Die Lage ist der wichtigste wertbestimmende Faktor eines Grundstücks. Die Makrolage beschreibt die großräumige Einordnung in Stadt, Region und Wirtschaftsraum und wird durch Faktoren wie Wirtschaftskraft, Bevölkerungsentwicklung, Infrastruktur und Image bestimmt. Die Mikrolage bezieht sich auf die unmittelbare Umgebung und wird durch die Nachbarbebauung, die Straßenanbindung, die Entfernung zu Versorgungseinrichtungen, Schulen und öffentlichen Verkehrsmitteln sowie durch Lärm- und Umweltbelastungen geprägt.
Die Grundstücksgröße beeinflusst den Bodenwert in zweifacher Hinsicht. Einerseits bestimmt sie die absolute Höhe des Bodenwerts, andererseits kann der Quadratmeterpreis mit zunehmender Grundstücksgröße sinken, da die Nachfrage nach sehr großen Grundstücken geringer ist. Umgekehrt können besonders kleine Grundstücke Minderungen erfahren, wenn sie eine wirtschaftlich sinnvolle Bebauung nicht ermöglichen.
Der Zuschnitt des Grundstücks – also seine Form und das Verhältnis von Breite zu Tiefe – hat ebenfalls Einfluss auf den Wert. Regelmäßig geschnittene Grundstücke mit annähernd rechteckiger Form und einem ausgewogenen Seitenverhältnis erzielen höhere Preise als ungünstig geschnittene Grundstücke mit spitzen Winkeln, extremer Tiefe oder unregelmäßiger Form.
Die bauplanungsrechtliche Situation bestimmt die Art und das Maß der baulichen Nutzung und hat damit unmittelbaren Einfluss auf den Grundstückswert. Die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), die zulässige Anzahl der Vollgeschosse und die Bauweise legen fest, was auf dem Grundstück gebaut werden darf und bestimmen damit das wirtschaftliche Potenzial.
Grundstücksbelastungen
Grundstücke können mit verschiedenen Rechten und Belastungen versehen sein, die ihre Nutzbarkeit und ihren Wert beeinflussen. Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte, Leitungsrechte oder Bebauungsbeschränkungen werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und verpflichten den Eigentümer, bestimmte Nutzungen zu dulden oder zu unterlassen.
Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde eingetragen sind und nicht im Grundbuch erscheinen. Sie können Abstandsflächenbaulasten, Stellplatzbaulasten oder Zufahrtsbaulasten umfassen und schränken die bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks ein.
Altlasten – Bodenverunreinigungen durch frühere gewerbliche oder industrielle Nutzungen – können den Grundstückswert erheblich mindern, da sie Sanierungskosten verursachen und die Nutzungsmöglichkeiten einschränken. Die Altlastenproblematik muss bei der Bewertung sorgfältig geprüft werden.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Das Grundstück ist der primäre Bewertungsgegenstand in der Immobilienbewertung. Der Bodenwert wird in allen drei normierten Wertermittlungsverfahren separat ermittelt und bildet eine eigenständige Wertkomponente. Im Sachwertverfahren wird der Bodenwert zum Gebäudesachwert addiert. Im Ertragswertverfahren dient er zur Berechnung der Bodenwertverzinsung und des Gebäudereinertrags.
Die Bodenwertermittlung erfolgt in der Regel auf Grundlage der Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse, die an die individuellen Merkmale des zu bewertenden Grundstücks angepasst werden. Dabei werden Abweichungen hinsichtlich Größe, Zuschnitt, Erschließung und baulicher Nutzbarkeit durch Umrechnungskoeffizienten und Korrekturfaktoren berücksichtigt.
Bei unbebauten Grundstücken ist der Bodenwert mit dem Verkehrswert identisch. Bei bebauten Grundstücken bildet der Bodenwert zusammen mit dem Gebäudewert den Gesamtwert der Immobilie. Das Verhältnis von Boden- zu Gebäudewert variiert je nach Lage und Gebäudeart erheblich – in begehrten Innenstadtlagen kann der Bodenwert den Gebäudewert deutlich übersteigen, während in ländlichen Gebieten der Gebäudewert dominiert.
Fazit
Das Grundstück ist die fundamentale Einheit des Immobilienrechts und der Immobilienbewertung. Als räumlich abgegrenzter und im Grundbuch gebuchter Teil der Erdoberfläche bildet es die Grundlage für alle darauf errichteten Gebäude und baulichen Anlagen. Die wertbestimmenden Merkmale eines Grundstücks – Lage, Größe, Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit und Belastungen – sind die fundamentalen Faktoren, die den Verkehrswert einer Immobilie bestimmen. Die sachgerechte Analyse und Bewertung dieser Merkmale gehört zu den Kernaufgaben des Immobiliensachverständigen und bildet die Grundlage jeder professionellen Verkehrswertermittlung.