Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuern im deutschen Steuerrecht und zugleich eine der bedeutendsten Einnahmequellen der Gemeinden. Sie wird jährlich auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden erhoben und trifft damit nahezu jeden Immobilieneigentümer in Deutschland – unabhängig davon, ob das Objekt selbst genutzt, vermietet oder unbebaut ist. Mit der umfassenden Grundsteuerreform, die zum 1. Januar 2025 in Kraft getreten ist, hat das Thema in den vergangenen Jahren erhebliche Aufmerksamkeit erhalten. Für Eigentümer, Vermieter, Mieter und Immobiliensachverständige ist ein fundiertes Verständnis der Grundsteuer unverzichtbar – denn sie beeinflusst die laufenden Kosten einer Immobilie und damit mittelbar auch ihren Ertragswert.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Substanzsteuer auf den Besitz von Grundvermögen. Sie wird nicht auf Einkommen, Gewinne oder Transaktionen erhoben, sondern allein auf das bloße Innehaben eines Grundstücks oder Gebäudes. Damit unterscheidet sie sich grundlegend von der Grunderwerbsteuer – die einmalig beim Kauf einer Immobilie anfällt – und von der Einkommensteuer auf Mieteinnahmen.
Rechtsgrundlage ist das Grundsteuergesetz (GrStG), das in seiner reformierten Fassung seit dem 1. Januar 2025 gilt. Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer: Sie wird zwar nach bundeseinheitlichen oder landesrechtlichen Regelungen berechnet, der Hebesatz – der entscheidende Multiplikator für die tatsächliche Steuerhöhe – wird jedoch von jeder Gemeinde eigenständig festgelegt. Diese kommunale Gestaltungsfreiheit führt in der Praxis zu erheblichen Unterschieden zwischen einzelnen Gemeinden, selbst innerhalb desselben Bundeslandes.
Grundsteuer A und Grundsteuer B
Das Grundsteuergesetz unterscheidet zwei Arten der Grundsteuer, die sich nach dem Nutzungstyp des Grundstücks richten.
Die Grundsteuer A (agrarisch) wird auf land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Flächen erhoben. Sie betrifft Äcker, Wiesen, Wälder und die damit verbundenen Wirtschaftsgebäude. Für die Immobilienbewertung im engeren Sinne spielt sie eine untergeordnete Rolle.
Die Grundsteuer B (baulich) ist die für Immobilieneigentümer relevante Steuerart. Sie wird auf alle bebauten und bebaubaren Grundstücke erhoben – auf Einfamilienhäuser ebenso wie auf Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, unbebaute Baugrundstücke und gemischt genutzte Objekte. Mit der Grundsteuerreform wurde zudem eine Grundsteuer C eingeführt, die Gemeinden die Möglichkeit gibt, baureife, aber unbebaute Grundstücke mit einem erhöhten Hebesatz zu besteuern. Damit soll ein Anreiz geschaffen werden, Bauland tatsächlich zu bebauen und dem angespannten Wohnungsmarkt zuzuführen.
Die Grundsteuerreform 2025 – Hintergrund und Notwendigkeit
Die Reform der Grundsteuer war eine der größten steuerrechtlichen Umwälzungen der jüngeren deutschen Geschichte. Auslöser war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018, in dem das Gericht die bisherige Berechnung der Grundsteuer als verfassungswidrig erklärte. Der Kern der Kritik: Die Einheitswerte, auf deren Basis die Grundsteuer berechnet wurde, stammten im Westen Deutschlands aus dem Jahr 1964, im Osten sogar aus dem Jahr 1935. Diese hoffnungslos veralteten Werte spiegelten die tatsächliche Wertentwicklung des deutschen Immobilienmarkts in keinster Weise mehr wider und führten zu massiven Ungleichbehandlungen zwischen vergleichbaren Grundstücken.
Das Bundesverfassungsgericht setzte dem Gesetzgeber eine Frist zur Reform bis Ende 2019 und gewährte eine Übergangsfrist für die Anwendung der alten Regeln bis Ende 2024. Nach intensiven politischen Auseinandersetzungen verabschiedete der Bundestag 2019 das reformierte Grundsteuergesetz, das zum 1. Januar 2025 in Kraft trat.
Das neue Berechnungsmodell
Die Berechnung der Grundsteuer B folgt auch nach der Reform einem dreistufigen Verfahren, das jedoch auf einer vollständig neuen Bewertungsgrundlage basiert.
Stufe 1 – Grundsteuerwert (früher: Einheitswert)
An die Stelle der veralteten Einheitswerte tritt der neu ermittelte Grundsteuerwert, der vom zuständigen Finanzamt festgesetzt wird. Die Ermittlung des Grundsteuerwerts folgt je nach Bundesland unterschiedlichen Modellen – denn das reformierte GrStG räumt den Ländern eine Öffnungsklausel ein, die es ihnen erlaubt, eigene Bewertungsmodelle zu entwickeln.
Das Bundesmodell – dem die Mehrzahl der Bundesländer folgen – basiert auf dem Ertragswertverfahren für Wohngrundstücke: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Wohnfläche, Gebäudeart und Nettokaltmiete fließen in die Berechnung ein. Für Nichtwohngrundstücke wird ein vereinfachtes Sachwertverfahren angewendet. Abweichende Landesmodelle haben unter anderem Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen eingeführt. Bayern beispielsweise setzt auf ein reines Flächenmodell, das die Grundstücks- und Gebäudefläche als Bewertungsgrundlage heranzieht und damit Bodenrichtwerte und Marktwerte vollständig außer Acht lässt.
Stufe 2 – Steuermesszahl
Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert, um den Grundsteuermessbetrag zu ermitteln. Die Steuermesszahl ist ein bundeseinheitlich oder landesrechtlich festgelegter Prozentsatz. Im Bundesmodell beträgt sie für Wohngrundstücke 0,31 Promille, für Nichtwohngrundstücke 0,34 Promille. Für bestimmte privilegierte Wohnformen – etwa Sozialwohnungen oder genossenschaftliches Wohnen – gelten reduzierte Steuermesszahlen als Förderinstrument.
Stufe 3 – Hebesatz
Der Grundsteuermessbetrag wird abschließend mit dem gemeindlichen Hebesatz multipliziert. Dieser wird von jeder Gemeinde im Rahmen ihrer Satzungsautonomie eigenständig festgelegt und kann zwischen wenigen hundert und über tausend Prozent liegen. Die durchschnittlichen Hebesätze für die Grundsteuer B lagen zuletzt bundesweit bei rund 400 bis 500 Prozent – mit erheblichen regionalen Unterschieden. Großstädte mit angespannten Haushalten tendieren zu höheren Hebesätzen, während finanzkräftige Gemeinden mit starker Gewerbesteuereinnahme niedrigere Sätze ansetzen können.
Die Formel lautet damit zusammengefasst:
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Aufkommensneutralität – Anspruch und Wirklichkeit
Ein zentrales politisches Versprechen der Grundsteuerreform war die sogenannte Aufkommensneutralität: Die Reform sollte nicht zu einer Steuererhöhung führen, sondern lediglich die Berechnungsgrundlage modernisieren. Dieses Versprechen bezieht sich jedoch auf das Gesamtaufkommen einer Gemeinde – nicht auf die individuelle Steuerlast des einzelnen Eigentümers.
In der Praxis bedeutet das: Wer bisher gemessen an seinem tatsächlichen Grundstückswert vergleichsweise wenig Grundsteuer zahlte – weil der alte Einheitswert besonders weit vom Marktwert abwich – wird nach der Reform mehr zahlen. Wer hingegen relativ hoch belastet war, wird entlastet. Innerhalb einer Gemeinde kommt es damit zu erheblichen Verschiebungen, die je nach Lage, Grundstückstyp und Modernisierungsstand sehr unterschiedlich ausfallen können. Zahlreiche Eigentümer haben nach Erhalt der neuen Grundsteuerbescheide für 2025 teils deutliche Steigerungen, teils spürbare Entlastungen erfahren – ein Befund, der die politische Diskussion um die Reform weiter anheizt.
Grundsteuer bei Vermietung – Umlagefähigkeit
Für vermietete Immobilien ist die steuerliche Behandlung der Grundsteuer von besonderer Bedeutung. Gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist die Grundsteuer eine umlagefähige Betriebskosten-Position: Vermieter dürfen sie vollständig auf die Mieter umlegen und im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung geltend machen.
Das bedeutet in der Praxis: Die wirtschaftliche Last der Grundsteuer trifft bei vermieteten Objekten letztlich den Mieter – der Vermieter fungiert lediglich als Zwischenglied zwischen Finanzamt und Mieter. Für die Ertragswertermittlung von Renditeobjekten ist die Grundsteuer damit eine durchlaufende Kostenposition, die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung vom Mieter getragen wird und den Jahresreinertrag des Eigentümers nicht schmälert – vorausgesetzt, die Mietverträge sehen die Umlage ausdrücklich vor.
Bei selbstgenutzten Immobilien hingegen ist die Grundsteuer eine laufende Eigentumskosten-Position, die vollständig vom Eigentümer zu tragen ist und bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Belastbarkeit einer Eigentumsimmobilie berücksichtigt werden muss.
Grundsteuer und Immobilienbewertung
Für Immobiliensachverständige ist die Grundsteuer in mehreren Bewertungskontexten relevant.
Im Ertragswertverfahren fließt die Grundsteuer als Bestandteil der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten in die Berechnung des Jahresreinertrags ein – sofern sie nicht auf Mieter umgelegt werden kann oder wird. Bei gewerblichen Mietverhältnissen, bei denen die Betriebskostenumlage individuell verhandelt wird, oder bei Leerstand – wo keine Umlage möglich ist – mindert die Grundsteuer den erzielbaren Reinertrag und damit den Ertragswert des Objekts.
Im Rahmen der Beleihungswertermittlung für Banken gehört die Grundsteuer zu den laufenden Bewirtschaftungskosten, die bei der Nachhaltigkeitsprüfung der Immobilie berücksichtigt werden. Eine nach der Reform deutlich gestiegene Grundsteuerbelastung kann die Rentabilitätskennziffern eines Renditeobjekts messbar verschlechtern.
Bei der Bewertung von Entwicklungsgrundstücken ist die Grundsteuer C – die erhöhte Besteuerung baureifer, aber unbebauter Grundstücke – ein zunehmend relevanter Faktor. Sie erhöht die Haltekosten ungenutzter Baugrundstücke und schafft damit einen finanziellen Anreiz zur zügigen Bebauung, der sich in der Kalkulation von Projektentwicklern niederschlägt.
Grundsteuer und Grundsteuerbescheid – Rechtsbehelfe
Nicht jeder Grundsteuerbescheid ist klaglos hinzunehmen. Sowohl gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts als auch gegen den Grundsteuermessbescheid kann innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden. Fehler in der Bewertungsgrundlage – etwa eine falsch erfasste Wohnfläche, ein unzutreffender Bodenrichtwert oder eine fehlerhafte Gebäudeeinordnung – können zu einer zu hohen Steuerfestsetzung führen und rechtfertigen eine Überprüfung.
In diesem Zusammenhang kann ein unabhängiges Sachverständigengutachten eine wichtige Rolle spielen: Wenn der vom Finanzamt angesetzte Grundsteuerwert den tatsächlichen Marktwert erheblich übersteigt, kann ein qualifiziertes Gutachten als Grundlage für einen Einspruch dienen. Ähnlich wie bei der Erbschaftsteuer – wo § 198 BewG den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch Gutachten ausdrücklich erlaubt – bietet sich auch im Grundsteuerrecht die Möglichkeit, überhöhte Bewertungen durch professionelle Sachverständigenarbeit zu korrigieren.
Fazit
Die Grundsteuer ist eine dauerhafte, jährlich wiederkehrende Belastung, die jeden Immobilieneigentümer in Deutschland betrifft. Mit der Reform 2025 wurde die Berechnungsgrundlage grundlegend modernisiert – mit erheblichen Auswirkungen auf die individuelle Steuerlast, die je nach Lage, Grundstückstyp und Bundesland sehr unterschiedlich ausfallen können. Wer als Eigentümer, Vermieter oder Investor die wirtschaftliche Tragfähigkeit einer Immobilie beurteilt, muss die Grundsteuerbelastung stets als festen Bestandteil der laufenden Kosten einkalkulieren.
Ein zertifizierter Immobiliensachverständiger berücksichtigt die Grundsteuer systematisch im Rahmen der Bewirtschaftungskostenanalyse und der Ertragswertermittlung – und kann darüber hinaus dabei helfen, überhöhte Grundsteuerwertfestsetzungen durch eine sachgerechte, marktgerechte Bewertung zu hinterfragen und gegebenenfalls zu korrigieren.