Die Grundflächenzahl, kurz GRZ, ist eine der zentralen planungsrechtlichen Kennziffern im deutschen Baurecht und eng verwandt mit der bereits besprochenen Geschossflächenzahl. Während die GFZ die vertikale Ausnutzung eines Grundstücks über alle Geschosse hinweg regelt, steuert die GRZ die horizontale Ausdehnung der Bebauung – also den Fußabdruck, den ein Gebäude auf dem Grundstück hinterlässt. Sie begrenzt damit die versiegelte Fläche, schützt Grün- und Freiflächen und ist ein zentrales Instrument zur Steuerung der Bebauungsdichte. Für Eigentümer, Bauherren, Projektentwickler und Sachverständige ist sie eine unverzichtbare Kenngröße, die unmittelbaren Einfluss auf das Bebauungspotenzial und damit den Wert eines Grundstücks hat.
Was ist die Grundflächenzahl?
Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel der Grundstücksfläche durch bauliche Anlagen überdeckt oder unterbaut werden darf. Sie wird als Dezimalzahl ausgedrückt und beschreibt das Verhältnis der überbaubaren Grundfläche zur gesamten Grundstücksfläche.
Die Formel lautet:
GRZ = zulässige Grundfläche ÷ Grundstücksfläche
Umgekehrt ergibt sich die maximal zulässige Grundfläche:
Zulässige Grundfläche = GRZ × Grundstücksfläche
Ein Grundstück mit 800 Quadratmetern und einer festgesetzten GRZ von 0,4 erlaubt damit eine überbaubare Grundfläche von 320 Quadratmetern. Die restlichen 480 Quadratmeter müssen als unversiegelte oder nur gering versiegelte Fläche erhalten bleiben – als Garten, Grünfläche oder zumindest wasserdurchlässiger Belag.
Rechtliche Grundlagen
Die GRZ ist in § 19 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt und wird – ebenso wie die GFZ – im Bebauungsplan der zuständigen Gemeinde festgesetzt. Sie ist damit Bestandteil des verbindlichen Bauleitplanungsrechts und für alle Bauvorhaben auf dem jeweiligen Grundstück bindend.
§ 17 BauNVO legt für die verschiedenen Baugebietstypologien Obergrenzen für die GRZ fest. In reinen und allgemeinen Wohngebieten (WR, WA) darf die GRZ 0,4 in der Regel nicht überschreiten. In Mischgebieten (MI) und Dorfgebieten (MD) liegt die Obergrenze bei 0,6, in Kerngebieten (MK) und Gewerbegebieten (GE) bei 0,8. Sondergebiete können je nach Zweckbestimmung abweichende Werte aufweisen.
Diese Obergrenzen sind nicht absolut: In begründeten städtebaulichen Ausnahmefällen können Gemeinden durch ausdrückliche Festsetzung im Bebauungsplan davon abweichen. Voraussetzung ist eine entsprechende städtebauliche Rechtfertigung, etwa bei innerstädtischer Nachverdichtung oder besonderen Infrastrukturanforderungen.
Existiert kein Bebauungsplan, richtet sich die zulässige Grundfläche nach § 34 BauGB: Das Bauvorhaben muss sich in die nähere Umgebung einfügen. In der Praxis bedeutet das, dass die tatsächlich vorhandene Bebauungsdichte des Quartiers den Maßstab vorgibt – eine Beurteilung, die im Streitfall der Baubehörde obliegt.
GRZ I und GRZ II – eine wichtige Unterscheidung
In der Praxis wird zwischen zwei Ebenen der GRZ unterschieden, die häufig zu Missverständnissen führen.
GRZ I bezeichnet die maximal zulässige Grundfläche des Hauptgebäudes selbst. Dieser Wert ist der im Bebauungsplan ausgewiesene Grundwert und bildet die Ausgangsgröße.
GRZ II – auch als Kappungsgrenze bezeichnet – berücksichtigt zusätzlich die Grundflächen von Nebenanlagen und Stellplätzen. Gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO dürfen die Grundflächen von Garagen, Carports, Terrassen, Zufahrten, Wegen und anderen Nebenanlagen die festgesetzte GRZ um bis zu 50 Prozent überschreiten, höchstens jedoch bis zu einer GRZ von 0,8. Bei einer festgesetzten GRZ von 0,4 wäre die GRZ II damit maximal 0,6.
Diese Regelung hat erhebliche praktische Bedeutung: Eigentümer, die auf ihrem Grundstück eine Garage, einen überdachten Stellplatz, eine großzügige Terrasse oder einen Gartenweg anlegen möchten, müssen prüfen, ob die zulässige GRZ II dadurch überschritten wird. In der Baupraxis ist die versehentliche Überschreitung der GRZ – insbesondere durch Nebenanlagen – eine häufige Ursache für baurechtliche Konflikte und nachträgliche Abbruchverfügungen.
Was zählt zur Grundfläche?
Die Berechnung der anrechenbaren Grundfläche folgt klaren Vorgaben. Zur Grundfläche des Hauptgebäudes zählt die Außenmaßfläche des Gebäudes auf Höhe des fertigen Erdgeschossfußbodens – also die Projektion des Gebäudes auf die Geländeoberfläche einschließlich der Außenwände.
Zu den Nebenanlagen, die auf die GRZ II angerechnet werden, zählen unter anderem Garagen und Carports, befestigte Stellplätze, Terrassen aus Beton, Naturstein oder anderen nicht wasserdurchlässigen Materialien, Zufahrten und Wege mit versiegeltem Belag sowie Schwimmbecken. Nicht zur Grundfläche zählen hingegen Balkone und Terrassen, die ohne Stützkonstruktion auskragen, sowie unterirdische Anlagen wie Zisternen oder Kellerschächte, sofern sie nicht über das Geländeniveau hinausragen.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen Dachüberstände: Größere Vordächer, Arkaden oder weit auskragende Dachvorsprünge können unter bestimmten Umständen ebenfalls auf die Grundfläche angerechnet werden, wenn sie die Geländeoberfläche dauerhaft überdachen. Hier lohnt eine genaue Prüfung der landesspezifischen Regelungen, da die Bauordnungen der einzelnen Bundesländer teils abweichende Detailregelungen enthalten.
GRZ und Bodenversiegelung
Die GRZ ist nicht nur ein baurechtliches Steuerungsinstrument, sondern hat auch eine klare ökologische Dimension. Die Begrenzung der überbaubaren Fläche zielt darauf ab, ausreichend unversiegelte Fläche für Niederschlagswasser, Vegetation und das städtische Mikroklima zu erhalten. Je höher der Versiegelungsgrad eines Grundstücks, desto stärker wird der natürliche Wasserkreislauf beeinträchtigt: Regenwasser kann nicht mehr versickern, sondern fließt als Oberflächenwasser ab und belastet die Kanalisation.
Vor dem Hintergrund des Klimawandels gewinnt diese ökologische Funktion der GRZ zunehmend an Bedeutung. Viele Gemeinden setzen inzwischen gezielt auf niedrige GRZ-Werte in Neubaugebieten oder schreiben ergänzend wasserdurchlässige Beläge für Stellplätze und Wege vor, um den Versiegelungsgrad zu begrenzen. Manche Bebauungspläne fordern darüber hinaus Gründächer oder Fassadenbegrünungen als Ausgleichsmaßnahme für unvermeidliche Versiegelung.
Für Eigentümer bedeutet das in der Praxis: Nicht jede Befestigung eines Weges oder einer Terrasse ist baurechtlich problemlos. Wer wasserundurchlässige Materialien verwendet, verbraucht GRZ-Kontingent. Der Einsatz von Rasengittersteinen, Kies oder anderen versickerungsfähigen Belägen hingegen wird in vielen Gemeinden privilegiert behandelt und nicht oder nur anteilig auf die Grundfläche angerechnet.
Bedeutung der GRZ für die Immobilienbewertung
Für Immobiliensachverständige ist die GRZ aus mehreren Perspektiven relevant und fließt sowohl in die Grundstücks- als auch in die Gesamtbewertung ein.
Bebauungspotenzial und Bodenwert: Die GRZ definiert gemeinsam mit der GFZ das maximale Bebauungspotenzial eines Grundstücks. Grundstücke mit hoher GRZ erlauben größere Gebäudegrundflächen – was insbesondere für Einfamilienhäuser und flächige Gewerbebebauung relevant ist. Umgekehrt begrenzt eine niedrige GRZ die bebaubare Fläche und damit die wirtschaftliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks. Gutachterausschüsse berücksichtigen die GRZ bei der Ableitung von Bodenrichtwerten, sodass unterschiedliche GRZ-Festsetzungen zu entsprechenden Wertunterschieden zwischen vergleichbaren Grundstücken führen.
Analyse des Bebauungsstands: Im Rahmen einer Verkehrswertermittlung prüft der Sachverständige, ob die vorhandene Bebauung die zulässige GRZ bereits ausschöpft oder ob noch Bebauungsreserven vorhanden sind. Ein Grundstück, das seine GRZ nur zu 60 Prozent ausnutzt, bietet theoretisch Erweiterungspotenzial – etwa durch einen Anbau, eine Garage oder eine Nebenanlage. Dieses Potenzial ist wertrelevant und muss im Gutachten erkannt und gewürdigt werden.
Beurteilung bestehender Anlagen: Bei der Bestandsaufnahme im Rahmen einer Begutachtung prüft der Sachverständige auch, ob vorhandene Nebenanlagen – Garagen, Carports, Terrassen, Zufahrten – innerhalb der zulässigen GRZ und GRZ II liegen. Illegal errichtete Anlagen, die die Grundflächenzahl überschreiten, stellen ein baurechtliches Risiko dar und können im schlimmsten Fall Rückbauverpflichtungen auslösen. Solche Risiken wirken wertmindernd und müssen im Gutachten transparent dargestellt werden.
Vergleichbarkeit von Transaktionspreisen: Beim Vergleichswertverfahren für unbebaute Grundstücke ist die GRZ eine wichtige Vergleichsgröße. Kaufpreise für Grundstücke mit unterschiedlichen GRZ-Festsetzungen sind ohne entsprechende Bereinigung nicht direkt vergleichbar. Ein erfahrener Sachverständiger nimmt daher notwendige Anpassungen vor, um die Vergleichspreise auf die planungsrechtliche Situation des zu bewertenden Grundstücks zu übertragen.
GRZ und GFZ im Zusammenspiel
GRZ und GFZ werden in der Bewertungspraxis immer gemeinsam betrachtet, denn erst ihr Zusammenspiel definiert das vollständige Bebauungsbild eines Grundstücks. Dabei ergeben sich in der Praxis interessante Konstellationen.
Ein Grundstück mit hoher GFZ, aber niedriger GRZ, lässt zwar viel Geschossfläche zu, schreibt aber ein schlankes, mehrgeschossiges Gebäude mit kleinem Fußabdruck vor. Umgekehrt erlaubt eine hohe GRZ bei niedriger GFZ einen breiten, flachen Baukörper mit wenig Stockwerken – typisch für großflächige Gewerbe- oder Logistikhallen. Für Wohngebäude in verdichteten Lagen findet sich häufig die Kombination aus moderater GRZ und höherer GFZ, die kompakte Mehrfamilienhäuser mit vertikaler Ausnutzung bei gleichzeitigem Erhalt ausreichender Freiflächen begünstigt.
Praktische Hinweise für Eigentümer und Bauherren
Wer auf seinem Grundstück bauen, anbauen oder Nebenanlagen errichten möchte, sollte die geltende GRZ frühzeitig kennen. Der Bebauungsplan – erhältlich beim zuständigen Bauordnungsamt oder über das kommunale Geoportal – gibt Auskunft über die festgesetzten Kennziffern. Bei unklaren Situationen oder wenn kein Bebauungsplan existiert, empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit der Baubehörde in Form einer Bauvoranfrage.
Besondere Vorsicht gilt bei der sukzessiven Erweiterung von Nebenanlagen über Jahre hinweg: Wer zunächst eine Garage baut, später eine Terrasse anlegt und schließlich noch einen überdachten Stellplatz errichtet, kann die GRZ II schleichend überschreiten – ohne es zu bemerken. Im Falle eines Verkaufs oder einer Beleihung kann eine nachträgliche Überprüfung der Baurechtskonformität unangenehme Überraschungen bereiten.
Fazit
Die Grundflächenzahl ist ein scheinbar einfaches Instrument mit weitreichenden Konsequenzen für Bebaubarkeit, Nutzungspotenzial und Grundstückswert. Sie definiert den baulichen Fußabdruck, den ein Grundstück tragen darf, und schützt gleichzeitig Freiflächen und ökologische Funktionen der unbebauten Grundstücksteile. In der Immobilienbewertung ist sie eine unverzichtbare Kenngröße, die bei der Bodenwertermittlung, der Analyse von Bebauungspotenzialen und der Beurteilung bestehender Bausubstanz systematisch berücksichtigt werden muss.
Ein zertifizierter Immobiliensachverständiger analysiert die GRZ als Teil des planungsrechtlichen Gesamtbilds – stets im Zusammenspiel mit GFZ, Bebauungsplan und tatsächlichem Bebauungsstand – und stellt damit sicher, dass das Verkehrswertgutachten das volle wirtschaftliche Potenzial eines Grundstücks korrekt und vollständig abbildet.