Was ist Gemeinschaftseigentum?
Gemeinschaftseigentum bezeichnet in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) alle Teile des Grundstücks und des Gebäudes, die nicht zum Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer gehören. Es steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu und wird nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt. Das Gemeinschaftseigentum bildet zusammen mit dem Sondereigentum die beiden wesentlichen Eigentumsformen innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage und ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.
Die Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum ist für die Immobilienbewertung von erheblicher Bedeutung, da der Zustand und die Qualität des Gemeinschaftseigentums den Wert jeder einzelnen Eigentumswohnung maßgeblich beeinflussen. Ein gut gepflegtes Gemeinschaftseigentum steigert den Wert aller Einheiten, während ein vernachlässigtes Gemeinschaftseigentum alle Eigentümer belastet.
Bestandteile des Gemeinschaftseigentums
Zum Gemeinschaftseigentum gehören zunächst das Grundstück und der Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht. Die tragenden und aussteifenden Bauteile des Gebäudes – tragende Wände, Stützen, Decken, das Dach und die Fundamente – sind stets Gemeinschaftseigentum, da sie für den Bestand und die Sicherheit des gesamten Gebäudes erforderlich sind.
Die Gebäudehülle einschließlich der Fassade, der Außenwände, der Dacheindeckung und der Fenster gehört ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch für die Außenseiten der Wohnungseingangstüren und in der Regel für die Balkone einschließlich ihrer Brüstungen und Abdichtungen, wobei die Bodenbeläge auf dem Balkon je nach Teilungserklärung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehören können.
Gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile wie das Treppenhaus, der Flur, der Aufzug, die Kellerräume, die Waschküche, der Fahrradkeller, die Tiefgarage und die Außenanlagen sind Gemeinschaftseigentum. Auch die gesamte Haustechnik, die der Versorgung mehrerer Einheiten dient – Heizungsanlage, zentrale Warmwasserbereitung, Hauptleitungen der Wasser-, Abwasser-, Strom- und Gasversorgung – gehört zum Gemeinschaftseigentum.
Seit der WEG-Reform 2020 ist auch die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausschließlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen, die als teilrechtsfähiger Verband nach außen handelt.
Abgrenzung zum Sondereigentum
Die genaue Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum ergibt sich aus dem WEG und der jeweiligen Teilungserklärung. Sondereigentum kann nur an abgeschlossenen Räumen bestellt werden, die in sich abgegrenzt und eigenständig nutzbar sind. Alle Bauteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, können nicht zum Sondereigentum erklärt werden.
In der Praxis gibt es zahlreiche Grenzfälle und Streitpunkte bei der Abgrenzung. Beispielsweise sind die Leitungen, die mehrere Einheiten versorgen, Gemeinschaftseigentum, während die Leitungsabschnitte ab dem Abzweig zur einzelnen Wohnung zum Sondereigentum gehören. Fenster sind in der Regel Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie nur einer Wohnung zugeordnet sind, da sie Teil der Gebäudehülle sind.
Die Teilungserklärung kann die gesetzliche Zuordnung in gewissen Grenzen modifizieren. Sie kann beispielsweise bestimmte Bereiche dem Sondereigentum zuweisen, die ansonsten Gemeinschaftseigentum wären, oder Sondernutzungsrechte an Teilen des Gemeinschaftseigentums – wie Gartenflächen oder Stellplätzen – zugunsten einzelner Eigentümer begründen.
Verwaltung und Instandhaltung
Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die durch den bestellten Verwalter vertreten wird. Entscheidungen über die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums werden in der Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit getroffen. Der Verwalter ist für die Durchführung der beschlossenen Maßnahmen und die laufende Verwaltung verantwortlich.
Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums werden von allen Eigentümern gemeinschaftlich getragen, in der Regel nach Miteigentumsanteilen oder nach einem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Verteilungsschlüssel. Die monatlichen Hausgeldvorauszahlungen dienen unter anderem der Deckung dieser Kosten und der Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage.
Die WEG-Reform 2020 hat die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum erleichtert. Grundsätzlich kann jede bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Die Kosten tragen jedoch nur die zustimmenden Eigentümer, es sei denn, die Maßnahme wurde mit einer qualifizierten Mehrheit beschlossen oder es handelt sich um eine privilegierte Maßnahme wie den barrierefreien Umbau oder die Installation einer Ladestation für Elektrofahrzeuge.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Der Zustand des Gemeinschaftseigentums hat einen direkten und erheblichen Einfluss auf den Wert jeder einzelnen Eigentumswohnung in der Anlage. Ein gut gepflegtes Gemeinschaftseigentum – mit intaktem Dach, sanierter Fassade, modernisierter Heizung und gepflegtem Treppenhaus – wirkt sich positiv auf den Verkehrswert aller Einheiten aus. Umgekehrt mindert ein vernachlässigtes Gemeinschaftseigentum den Wert aller Wohnungen, unabhängig vom Zustand des jeweiligen Sondereigentums.
Der Sachverständige muss bei der Bewertung einer Eigentumswohnung daher sowohl das Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum begutachten. Er prüft den Zustand des Dachs, der Fassade, des Treppenhauses, der Heizung und aller gemeinschaftlichen Anlagen und berücksichtigt eventuelle Mängel und den Instandhaltungsbedarf in seiner Bewertung.
Die Höhe der Instandhaltungsrücklage ist ein wichtiger Indikator für die finanzielle Vorsorge der Gemeinschaft. Eine angemessene Rücklage signalisiert vorausschauendes Wirtschaften und reduziert das Risiko unerwarteter Sonderumlagen. Eine zu niedrige Rücklage deutet auf einen möglichen Investitionsstau hin und kann auf bevorstehende finanzielle Belastungen hindeuten.
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung geben Aufschluss über geplante oder bereits beschlossene Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Beschlossene Sanierungsmaßnahmen verbessern den Gebäudezustand, können aber kurzfristig zu Sonderumlagen führen, die den wirtschaftlichen Aufwand des Eigentümers erhöhen. Der Sachverständige sollte die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die Beschluss-Sammlung einsehen, um sich ein umfassendes Bild zu machen.
Fazit
Das Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Grundstücks und des Gebäudes einer Wohnungseigentumsanlage, die nicht zum Sondereigentum gehören. Es wird von der Eigentümergemeinschaft gemeinschaftlich verwaltet und instand gehalten. Für die Immobilienbewertung ist der Zustand des Gemeinschaftseigentums von zentraler Bedeutung, da er den Wert jeder einzelnen Eigentumswohnung maßgeblich beeinflusst. Die sorgfältige Prüfung des Gemeinschaftseigentums, der Instandhaltungsrücklage und der Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft gehört zu den unverzichtbaren Aufgaben des Sachverständigen bei der Bewertung von Eigentumswohnungen.