Was ist eine Gebäudeversicherung?
Die Gebäudeversicherung – auch Wohngebäudeversicherung genannt – ist eine Sachversicherung, die das Gebäude selbst und seine fest eingebauten Bestandteile gegen Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel absichert. Sie gehört zu den wichtigsten Versicherungen für Immobilieneigentümer und schützt vor den finanziellen Folgen schwerer Gebäudeschäden, die im Extremfall den vollständigen Verlust der Immobilie bedeuten können.
Für die Immobilienbewertung ist die Gebäudeversicherung in mehrfacher Hinsicht relevant. Der Versicherungswert und die Versicherungssumme geben Aufschluss über den Gebäudewert und den Wiederherstellungsaufwand. Bei der Bewertung von vermieteten Immobilien fließen die Versicherungsprämien in die Bewirtschaftungskosten ein. Zudem kann eine unzureichende Versicherung ein Risiko darstellen, das den Verkehrswert beeinflusst.
Versicherte Gefahren und Leistungsumfang
Die Gebäudeversicherung deckt standardmäßig vier Grundgefahren ab. Die Feuerversicherung schützt gegen Schäden durch Brand, Blitzschlag, Explosion und Implosion sowie gegen den Aufprall bemannter Flugkörper. Die Leitungswasserversicherung übernimmt Schäden durch bestimmungswidrig austretendes Wasser aus Rohrleitungen, Heizungsanlagen, sanitären Einrichtungen und angeschlossenen Geräten. Die Sturmversicherung greift bei Schäden durch Sturm ab Windstärke 8 und die Hagelversicherung bei Schäden durch Hagelschlag.
Elementarschäden durch Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdrutsch, Schneedruck oder Lawinen sind in der Standardpolice nicht enthalten und müssen als Zusatzbaustein – die sogenannte Elementarschadenversicherung – gesondert vereinbart werden. Angesichts der zunehmenden Häufigkeit von Starkregenereignissen und Hochwassern gewinnt dieser Zusatzschutz an Bedeutung.
Versichert ist das Gebäude selbst einschließlich aller fest eingebauten Bestandteile wie Heizungsanlage, sanitäre Installationen, Einbauküchen, Fußbodenbeläge und Einbauschränke. Auch Nebengebäude auf dem Grundstück wie Garagen, Carports und Gartenhäuser können in den Versicherungsschutz einbezogen werden. Nicht versichert sind in der Regel bewegliche Einrichtungsgegenstände – diese fallen in den Bereich der Hausratversicherung.
Versicherungswert und Versicherungssumme
Der Versicherungswert der Gebäudeversicherung entspricht dem Neuwert des Gebäudes, also den Kosten, die für die Wiedererrichtung eines gleichartigen Gebäudes in gleicher Art und Güte am selben Standort aufgewendet werden müssten. Im Schadensfall erstattet die Versicherung die Wiederherstellungskosten bis zur Höhe der Versicherungssumme, ohne Abzug eines Betrags für Alter und Abnutzung.
Die Berechnung der Versicherungssumme erfolgt häufig über den sogenannten Wert 1914 – einen fiktiven Gebäudewert in Goldmark des Jahres 1914, der durch Multiplikation mit dem aktuellen Baupreisindex in einen heutigen Neuwert umgerechnet wird. Alternativ bieten Versicherungen die Festlegung der Versicherungssumme über den tatsächlichen Neubauwert oder über die Wohnfläche an.
Eine korrekte Versicherungssumme ist entscheidend, um im Schadensfall den vollen Versicherungsschutz zu erhalten. Bei einer Unterversicherung – wenn die Versicherungssumme niedriger ist als der tatsächliche Neuwert – kürzt die Versicherung die Entschädigung proportional. Eine Überversicherung führt zu unnötig hohen Prämien, ohne den Versicherungsschutz zu verbessern.
Prämienberechnung und Einflussfaktoren
Die Höhe der Versicherungsprämie hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die Bauartklasse berücksichtigt die verwendeten Baumaterialien und die Dacheindeckung. Massivhäuser mit harter Dacheindeckung sind günstiger zu versichern als Holzhäuser oder Gebäude mit weicher Dacheindeckung. Die Gebäudegröße, gemessen an der Wohnfläche oder dem Wert 1914, bestimmt den Grundbeitrag.
Der Standort des Gebäudes beeinflusst die Prämie über die Zuordnung zu Gefahrenzonen. Für die Elementarschadenversicherung verwenden die Versicherer das Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen (ZÜRS), das jeden Standort in Deutschland einer von vier Gefährdungsklassen zuordnet. Gebäude in hochwassergefährdeten Gebieten zahlen deutlich höhere Prämien oder erhalten keinen Versicherungsschutz gegen Überschwemmung.
Gebäudeversicherung bei Eigentumswohnungen
Bei Eigentumswohnungen wird die Gebäudeversicherung nicht vom einzelnen Wohnungseigentümer, sondern von der Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude abgeschlossen. Die Kosten werden über das Hausgeld auf die einzelnen Eigentümer umgelegt, in der Regel nach Miteigentumsanteilen. Der Verwalter ist für den Abschluss und die Verwaltung der Versicherung verantwortlich.
Bei vermieteten Wohnungen können die Versicherungsprämien als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Gebäudeversicherung gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Die Gebäudeversicherung liefert dem Sachverständigen wertvolle Informationen für die Immobilienbewertung. Der Versicherungswert, der Wert 1914 und die Angaben zur Bauart und Größe des Gebäudes können als Orientierung für die Ermittlung der Normalherstellungskosten im Sachwertverfahren herangezogen werden. Allerdings ist zu beachten, dass der Versicherungswert als Neuwert konzipiert ist und nicht dem Verkehrswert entspricht.
Bei der Bewertung von Miet- und Geschäftshäusern im Ertragswertverfahren fließen die Versicherungsprämien als Teil der Bewirtschaftungskosten in die Berechnung ein. Die Höhe der Versicherungsprämie kann Rückschlüsse auf besondere Risiken des Standorts oder des Gebäudes zulassen, etwa wenn überdurchschnittlich hohe Prämien für die Elementarschadenversicherung anfallen.
Eine fehlende oder unzureichende Gebäudeversicherung stellt ein Risiko dar, das bei der Bewertung berücksichtigt werden kann. Insbesondere bei Immobilien in hochwassergefährdeten Gebieten, für die kein oder nur eingeschränkter Elementarschadenschutz erhältlich ist, kann dies den Verkehrswert mindern, da potenzielle Käufer das unversicherte Risiko in ihre Kaufpreiskalkulation einbeziehen.
Im Rahmen der Beleihungswertermittlung prüfen Banken regelmäßig den bestehenden Versicherungsschutz und verlangen als Kreditbedingung den Nachweis einer ausreichenden Gebäudeversicherung. Eine Unterversicherung kann ein Finanzierungshindernis darstellen und die Kreditkonditionen beeinflussen.
Fazit
Die Gebäudeversicherung ist ein unverzichtbarer Schutz für Immobilieneigentümer, der das Gebäude gegen die wichtigsten Sachschadenrisiken absichert. Die korrekte Versicherungssumme und ein angemessener Deckungsumfang sind entscheidend für den vollständigen Schutz im Schadensfall. In der Immobilienbewertung liefert die Gebäudeversicherung Informationen über den Gebäudewert und die Bewirtschaftungskosten. Eine fehlende oder unzureichende Versicherung kann den Verkehrswert mindern und stellt ein bewertungsrelevantes Risiko dar.