Der Freibetrag ist ein zentrales steuerliches Instrument, das bei der Übertragung von Immobilien – sei es durch Schenkung, Erbschaft oder im Zuge einer Scheidung – eine entscheidende Rolle spielt. Er definiert den Betrag, bis zu dem Vermögensübertragungen steuerfrei bleiben, und beeinflusst damit maßgeblich, wie eine Immobilie bewertet, strukturiert und übertragen werden sollte. Für Immobilieneigentümer, Erben und Schenkende ist das Wissen um die geltenden Freibeträge unverzichtbar – und ein professionelles Verkehrswertgutachten bildet dabei oft die entscheidende Grundlage.
Was ist ein Freibetrag?
Im steuerlichen Kontext bezeichnet der Freibetrag den Anteil eines übertragenen Vermögens, der nicht der Steuer unterliegt. Erst der darüber hinausgehende Betrag wird besteuert. Im deutschen Steuerrecht existieren Freibeträge in verschiedenen Bereichen: bei der Einkommensteuer, der Gewerbesteuer und besonders relevant für Immobilieneigentümer bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer (geregelt im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, kurz ErbStG).
Ein Freibetrag ist dabei nicht mit einem Freigrenzbetrag zu verwechseln: Beim Freibetrag wird nur der übersteigende Betrag besteuert. Bei einer Freigrenze hingegen wird der gesamte Betrag steuerpflichtig, sobald die Grenze überschritten wird.
Freibeträge bei der Erbschaftsteuer
Die Erbschaftsteuer greift immer dann, wenn Vermögen – darunter Immobilien – im Erbfall von einer Person auf eine andere übergeht. Wie hoch die Steuerlast ausfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Das ErbStG unterscheidet dabei drei Steuerklassen und legt für jede Klasse eigene Freibeträge fest.
Steuerklasse I – Enge Verwandte:
Diese Klasse umfasst Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder sowie Enkel und Urenkel. Hier gelten die höchsten Freibeträge:
- Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro (pro Kind)
- Enkel (wenn deren Elternteil bereits verstorben ist): 400.000 Euro
- Enkel (bei noch lebenden Eltern): 200.000 Euro
- Urenkel und weitere Abkömmlinge: 100.000 Euro
Steuerklasse II – Entferntere Verwandte:
Hierzu zählen Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und geschiedene Ehepartner. Der Freibetrag beträgt einheitlich 20.000 Euro.
Steuerklasse III – Nicht Verwandte:
Personen ohne verwandtschaftliche Beziehung zum Erblasser – darunter auch Lebensgefährten ohne eingetragene Partnerschaft – haben ebenfalls Anspruch auf einen Freibetrag von 20.000 Euro.
Besonderer Versorgungsfreibetrag
Zusätzlich zu den allgemeinen Freibeträgen sieht das ErbStG sogenannte Versorgungsfreibeträge vor. Diese kommen überlebenden Ehepartnern und Kindern zugute, wenn sie keine oder nur geringe Versorgungsansprüche (etwa aus einer Rente oder Pension) erhalten:
- Überlebender Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner: 256.000 Euro
- Kinder (abhängig vom Alter): 10.300 Euro bis 52.000 Euro
Diese Freibeträge mindern sich um den Kapitalwert bestehender Versorgungsansprüche.
Freibeträge bei der Schenkungsteuer
Ein entscheidender Vorteil des deutschen Steuerrechts: Die Freibeträge bei der Schenkungsteuer entsprechen denen bei der Erbschaftsteuer – und sie können alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Diese sogenannte Zehnjahresfrist eröffnet erhebliche Gestaltungsspielräume für die vorweggenommene Erbfolge.
Beispiel: Eltern können jedem ihrer Kinder alle zehn Jahre Vermögen im Wert von bis zu 400.000 Euro steuerfrei übertragen. Bei zwei Elternteilen und zwei Kindern ergibt sich so ein Schenkungsrahmen von bis zu 1.600.000 Euro pro Zehnjahresperiode – ohne einen einzigen Euro Schenkungsteuer.
Für Immobilieneigentümer bedeutet das: Eine frühzeitige und strukturierte Übertragung von Grundbesitz auf die nächste Generation kann die Steuerlast erheblich reduzieren oder vollständig vermeiden – vorausgesetzt, die Freibeträge werden klug genutzt und die Zehn-Jahres-Frist wird eingehalten.
Wie wird der Immobilienwert für die Steuer ermittelt?
Damit das Finanzamt beurteilen kann, ob und in welchem Umfang ein Freibetrag ausgeschöpft wird, muss der Wert der übertragenen Immobilie festgestellt werden. Hierfür verwendet das Finanzamt das Bewertungsgesetz (BewG) und die dort geregelten Bewertungsverfahren.
Das Problem: Die vom Finanzamt ermittelten Werte – oft als Bedarfswerte bezeichnet – weichen in vielen Fällen vom tatsächlichen Marktwert ab. Häufig werden Immobilien durch das standardisierte Verfahren des Finanzamts zu hoch bewertet, was zu einer unnötig hohen Steuerlast führt.
Hier setzt das Verkehrswertgutachten an: Gemäß § 198 BewG haben Steuerpflichtige das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert (Marktwert) durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten nachzuweisen. Liegt der gutachterlich ermittelte Verkehrswert unter dem vom Finanzamt angesetzten Bedarfswert, wird der niedrigere Wert für die Besteuerung herangezogen.
Ein unabhängiges, nach ImmoWertV erstelltes Verkehrswertgutachten kann damit unmittelbar Steuervorteile generieren – selbst dann, wenn der Freibetrag bereits überschritten ist, da ein niedrigerer Wert die Steuerbemessungsgrundlage und damit die absolute Steuerlast senkt.
Steuerbefreiung für das Familienheim
Unabhängig vom persönlichen Freibetrag sieht das ErbStG eine besondere Steuerbefreiung für das selbstgenutzte Familienheim vor – und zwar in voller Höhe, ohne Wertbegrenzung:
- Ehepartner und eingetragene Lebenspartner können das gemeinsam bewohnte Familienheim steuerfrei erben, wenn sie die Immobilie anschließend mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnen.
- Kinder können ein geerbtes Familienheim ebenfalls steuerfrei erhalten, allerdings ist die steuerfreie Fläche auf 200 m² Wohnfläche begrenzt. Für darüber hinausgehende Flächen fällt anteilig Erbschaftsteuer an.
Diese Regelung macht es in vielen Fällen sinnvoll, die Familienwohnung oder das Einfamilienhaus direkt zu vererben, anstatt es vorher zu verkaufen oder in andere Vermögenswerte umzuwandeln.
Praktische Bedeutung für die Immobilienbewertung
Die Verknüpfung von Freibeträgen und Immobilienwert zeigt, warum ein professionelles Gutachten nicht nur bei strittigen Erbschaften oder Scheidungen relevant ist, sondern auch bei der steuerlichen Planung:
Szenario 1 – Schenkung knapp über dem Freibetrag: Eltern möchten ihrer Tochter ein Mehrfamilienhaus übertragen. Das Finanzamt setzt einen Bedarfswert von 450.000 Euro an – 50.000 Euro über dem Freibetrag, was bei Steuerklasse I zu einer Steuerbelastung von ca. 3.500 Euro führt. Ein Sachverständigengutachten ermittelt einen Verkehrswert von 390.000 Euro – vollständig innerhalb des Freibetrags. Die Steuer entfällt komplett.
Szenario 2 – Erbschaft mit mehreren Immobilien: Bei einem komplexen Nachlass mit mehreren Immobilien in verschiedenen Zustandsklassen und Lagen kann ein Sachverständiger die jeweiligen Verkehrswerte marktgerecht ermitteln und so dafür sorgen, dass die Freibeträge optimal ausgeschöpft werden.
Szenario 3 – Vorweggenommene Erbfolge über mehrere Schenkungszyklen: Eine langfristige Übertragungsstrategie erfordert eine genaue Kenntnis der aktuellen Immobilienwerte, um die Zehn-Jahres-Frist und die jeweiligen Freibeträge präzise planen zu können.
Fazit
Freibeträge sind ein mächtiges Instrument der Steuergestaltung bei Immobilienübertragungen – vorausgesetzt, sie werden frühzeitig und strategisch eingesetzt. Die geltenden Regelungen bieten insbesondere engen Familienangehörigen erhebliche Möglichkeiten, Immobilienvermögen steuereffizient weiterzugeben.
Entscheidend ist dabei stets der angesetzte Immobilienwert: Ein zu hoch angesetzter Wert durch das Finanzamt kann dazu führen, dass Freibeträge scheinbar überschritten werden, obwohl der tatsächliche Marktwert innerhalb des Freibetrags liegt. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen – erstellt nach den Vorgaben der ImmoWertV – ist in solchen Fällen nicht nur hilfreich, sondern kann bares Geld sparen.
Wer eine Immobilie erbt, verschenkt oder im Rahmen der Nachfolgeplanung überträgt, sollte daher frühzeitig einen unabhängigen Sachverständigen einschalten, um Freibeträge optimal zu nutzen und unnötige Steuerzahlungen zu vermeiden.