Was ist ein Flurstück?
Ein Flurstück ist die kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters und bezeichnet einen geometrisch eindeutig begrenzten Teil der Erdoberfläche. Jedes Flurstück wird durch eine individuelle Nummer innerhalb seiner Flur und Gemarkung identifiziert und ist in der Flurkarte (Liegenschaftskarte) mit seinen Grenzen dargestellt. Das Flurstück bildet die katasterrechtliche Grundlage für die Grundstücksbezeichnung im Grundbuch und ist damit ein fundamentaler Begriff des deutschen Liegenschaftsrechts.
Für die Immobilienbewertung ist das Flurstück die räumliche Basiseinheit, auf die sich die Bewertung bezieht. Der Sachverständige muss die zu bewertenden Flurstücke eindeutig identifizieren, ihre Eigenschaften analysieren und sicherstellen, dass die Bewertung alle zugehörigen Flurstücke erfasst. Die Kenntnis der Flurstücksstruktur ist auch bei der Beurteilung von Teilungs- und Zusammenlegungsmöglichkeiten von Bedeutung.
Katasterbezeichnung und Identifizierung
Jedes Flurstück in Deutschland wird durch eine dreiteilige Katasterbezeichnung eindeutig identifiziert: Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer. Die Gemarkung ist ein größerer zusammenhängender Bezirk, der meist dem Gebiet einer Gemeinde oder eines Ortsteils entspricht. Die Flur ist eine Untereinheit der Gemarkung und fasst eine Gruppe benachbarter Flurstücke zusammen. Die Flurstücksnummer identifiziert das einzelne Flurstück innerhalb der Flur.
Flurstücksnummern bestehen aus einer Zählernummer und gegebenenfalls einer Nennernummer, die durch einen Schrägstrich getrennt werden (z.B. 123/4). Die Nennernummer entsteht bei Flurstücksteilungen: Wird das Flurstück 123 geteilt, erhalten die neuen Flurstücke die Nummern 123/1, 123/2 usw. Bei weiteren Teilungen werden fortlaufende Nummern vergeben.
Die vollständige Katasterbezeichnung eines Flurstücks lautet beispielsweise: Gemarkung Musterstadt, Flur 5, Flurstück 123/4. Diese Bezeichnung ist deutschlandweit eindeutig und ermöglicht die zweifelsfreie Zuordnung im Grundbuch und in der Flurkarte. Im Grundbuch wird jedes Flurstück im Bestandsverzeichnis des betreffenden Grundbuchblatts aufgeführt.
Flurstück und Grundstück
Die Begriffe Flurstück und Grundstück werden im alltäglichen Sprachgebrauch häufig synonym verwendet, haben jedoch unterschiedliche rechtliche Bedeutungen. Das Flurstück ist ein katasterrechtlicher Begriff und bezeichnet die kleinste vermessungstechnische Einheit. Das Grundstück ist hingegen ein grundbuchrechtlicher Begriff und bezeichnet den Teil der Erdoberfläche, der auf einem Grundbuchblatt unter einer laufenden Nummer gebucht ist.
Ein Grundstück kann aus einem einzelnen Flurstück oder aus mehreren Flurstücken bestehen. Umgekehrt bildet jedes Flurstück entweder ein eigenständiges Grundstück oder ist Teil eines größeren Grundstücks. Die Zuordnung von Flurstücken zu Grundstücken ergibt sich aus dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs, in dem alle zu einem Grundstück gehörenden Flurstücke aufgelistet sind.
Die Unterscheidung ist für die Immobilienbewertung relevant, da der Verkehrswert auf das Grundstück als Ganzes bezogen wird, auch wenn es aus mehreren Flurstücken besteht. Bei der Bewertung von Teilflächen oder bei der Beurteilung von Teilungsmöglichkeiten ist die Flurstücksstruktur jedoch von unmittelbarer Bedeutung.
Entstehung und Veränderung von Flurstücken
Flurstücke entstehen bei der erstmaligen Vermessung und Kartierung eines Gebiets oder durch Teilung bestehender Flurstücke. Die Teilung eines Flurstücks erfolgt durch eine amtliche Vermessung, bei der neue Grenzen festgelegt und vermessen werden. Der Teilungsantrag wird beim Vermessungsamt gestellt und kann vom Grundstückseigentümer, von einem Notar oder von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur eingereicht werden.
Die Verschmelzung (Zusammenlegung) mehrerer Flurstücke zu einem neuen Flurstück ist ebenfalls möglich und erfordert eine entsprechende Fortführung im Kataster. Voraussetzung ist in der Regel, dass die Flurstücke demselben Eigentümer gehören und aneinander grenzen. Die Verschmelzung kann die Grundstücksstruktur vereinfachen und die Bebaubarkeit verbessern.
Grenzkorrekturen und Grenzfeststellungen können die Geometrie bestehender Flurstücke verändern. Bei Unklarheiten über den Grenzverlauf kann ein Grenzfeststellungsverfahren durchgeführt werden, bei dem die amtlichen Grenzen an der Örtlichkeit überprüft und gegebenenfalls neu abgemarkt werden.
Flurstückseigenschaften im Kataster
Im Liegenschaftskataster werden für jedes Flurstück verschiedene Eigenschaften dokumentiert, die auch für die Immobilienbewertung von Bedeutung sind. Die Flurstücksfläche wird in Quadratmetern angegeben und stellt die amtliche Flächenangabe dar, die auch im Grundbuch übernommen wird. Die tatsächliche Nutzung des Flurstücks wird nach einem standardisierten Nutzungsartenverzeichnis klassifiziert und gibt Auskunft darüber, ob es sich um Gebäude- und Freifläche, landwirtschaftliche Fläche, Waldfläche, Verkehrsfläche oder eine andere Nutzungsart handelt.
Die Lagebezeichnung, bestehend aus Straßenname und Hausnummer, wird im Kataster als beschreibendes Merkmal geführt und erleichtert die Identifizierung des Flurstücks im Alltag. Die Bodenschätzungsergebnisse für landwirtschaftlich genutzte Flurstücke geben Auskunft über die Bodenqualität und die Ertragsfähigkeit des Bodens.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Das Flurstück ist die Grundlage der räumlichen Identifizierung des Bewertungsobjekts. Der Sachverständige beginnt seine Arbeit mit der Feststellung der zu bewertenden Flurstücke anhand des Grundbuchauszugs und der Flurkarte. Er überprüft, ob die Angaben im Grundbuch mit der Flurkarte übereinstimmen und ob die tatsächliche Nutzung der katastermäßig dokumentierten Nutzung entspricht.
Die Flurstücksfläche ist ein wesentlicher Eingangswert für die Bodenwertermittlung. Der Bodenwert ergibt sich aus dem Bodenrichtwert multipliziert mit der Flurstücksfläche, gegebenenfalls unter Berücksichtigung von Anpassungsfaktoren. Bei Grundstücken, die aus mehreren Flurstücken bestehen, werden die Flächen addiert, sofern alle Flurstücke zusammen ein wirtschaftlich sinnvolles Ganzes bilden.
Die Kenntnis der Flurstücksstruktur ist besonders wichtig bei der Beurteilung von Entwicklungspotenzialen. Die Möglichkeit, ein großes Flurstück zu teilen und als separate Bauplätze zu veräußern, kann den Gesamtwert erheblich steigern. Umgekehrt kann ein aus mehreren kleinen Flurstücken bestehendes Grundstück Probleme bei der Bebauung aufwerfen, wenn die Eigentumsverhältnisse nicht einheitlich sind.
Auch bei der Analyse von Grunddienstbarkeiten und Baulasten ist die Flurstücksstruktur relevant, da sich diese Belastungen auf bestimmte Flurstücke beziehen können. Der Sachverständige muss prüfen, welche Flurstücke von Belastungen betroffen sind und wie sich dies auf den Gesamtwert des Grundstücks auswirkt.
Fazit
Das Flurstück ist die kleinste Einheit des Liegenschaftskatasters und bildet die räumliche Grundlage für die Grundstücksidentifizierung im deutschen Liegenschaftsrecht. Es wird durch die Katasterbezeichnung aus Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer eindeutig identifiziert und ist in der Flurkarte mit seinen Grenzen dargestellt. In der Immobilienbewertung dient das Flurstück als Basiseinheit für die Identifizierung des Bewertungsobjekts, die Flächenermittlung und die Analyse der Grundstücksstruktur. Die genaue Kenntnis der Flurstücksverhältnisse ist eine wesentliche Voraussetzung für eine sachgerechte Verkehrswertermittlung.