Was bedeutet Finanzierung bei Immobilien?
Die Immobilienfinanzierung umfasst alle Maßnahmen zur Beschaffung der finanziellen Mittel, die für den Erwerb, den Bau oder die Sanierung einer Immobilie erforderlich sind. Sie setzt sich in der Regel aus Eigenkapital und Fremdkapital zusammen, wobei das Fremdkapital in Form von Bankdarlehen, Bauspardarlehen oder anderen Kreditformen aufgenommen wird. Die Immobilienfinanzierung ist aufgrund der hohen Investitionssummen und der langen Laufzeiten eine der bedeutendsten finanziellen Entscheidungen im Leben der meisten Menschen.
Für die Immobilienbewertung ist die Finanzierung aus mehreren Perspektiven relevant. Der Beleihungswert, den die Bank als Grundlage für die Kreditvergabe ermittelt, unterscheidet sich vom Verkehrswert und wird nach eigenen Bewertungsstandards festgelegt. Zudem beeinflusst die Verfügbarkeit und die Konditionen der Finanzierung die Nachfrage am Immobilienmarkt und damit indirekt die Immobilienpreise.
Finanzierungsformen
Das Annuitätendarlehen ist die am häufigsten verwendete Finanzierungsform bei Wohnimmobilien. Es zeichnet sich durch gleichbleibende monatliche Raten (Annuitäten) aus, die sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzen. Mit fortschreitender Tilgung sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Die Zinsbindung wird für einen bestimmten Zeitraum – typischerweise 5, 10, 15 oder 20 Jahre – festgeschrieben, danach erfolgt eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Konditionen.
Das Bauspardarlehen kombiniert eine Ansparphase mit einer Darlehensphase. In der Ansparphase zahlt der Bausparer regelmäßige Beiträge in den Bausparvertrag ein. Nach Erreichen der Mindestansparung und der Zuteilungsreife erhält er das zinsgünstige Bauspardarlehen. Bausparverträge bieten den Vorteil fester und oft günstiger Darlehenszinsen, sind aber in der Ansparphase weniger flexibel als andere Sparformen.
Die KfW-Förderung ergänzt die private Finanzierung durch zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Die KfW bietet verschiedene Programme für den Erwerb oder Bau von Wohneigentum, für energetische Sanierungen und für altersgerechte Umbauten. Die Förderkredite werden über die Hausbank des Kreditnehmers beantragt und mit der übrigen Finanzierung kombiniert.
Weitere Finanzierungsformen umfassen endfällige Darlehen, bei denen während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt und die Tilgung am Ende der Laufzeit in einer Summe geleistet wird, variable Darlehen mit regelmäßig angepassten Zinsen sowie Versicherungsdarlehen, die mit einer Kapitallebensversicherung oder einer Rentenversicherung kombiniert werden.
Eigenkapital und Beleihungsauslauf
Die Eigenkapitalquote ist ein entscheidender Faktor für die Finanzierungskonditionen. Banken empfehlen in der Regel, mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus Eigenmitteln zu finanzieren. Zusätzlich sollten die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklercourtage – aus Eigenkapital bestritten werden, da sie den Immobilienwert nicht erhöhen.
Der Beleihungsauslauf gibt das Verhältnis des Darlehens zum Beleihungswert der Immobilie an. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger sind in der Regel die Zinskonditionen, da das Risiko für die Bank geringer ist. Ein Beleihungsauslauf von bis zu 60 Prozent gilt als erstrangige Finanzierung mit den besten Konditionen. Darüber hinausgehende Finanzierungsanteile werden als nachrangig eingestuft und mit Zinsaufschlägen versehen.
Zinskosten und Gesamtbelastung
Die Zinskosten stellen über die gesamte Laufzeit einer Immobilienfinanzierung einen erheblichen Kostenfaktor dar. Bei einem Darlehen von 300.000 Euro, einem Zinssatz von 3,5 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent beläuft sich die monatliche Rate auf rund 1.375 Euro. Die Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung beträgt etwa 28 Jahre, und die insgesamt gezahlten Zinsen übersteigen 160.000 Euro.
Die Wahl der Zinsbindungsdauer ist eine strategische Entscheidung, die von der aktuellen Zinslage und den Zinserwartungen abhängt. In Niedrigzinsphasen empfehlen Experten lange Zinsbindungen, um die günstigen Konditionen möglichst lange zu sichern. In Hochzinsphasen können kürzere Bindungen sinnvoll sein, wenn mit sinkenden Zinsen gerechnet wird.
Sondertilgungen ermöglichen es dem Kreditnehmer, über die vereinbarte Rate hinaus zusätzliche Tilgungszahlungen zu leisten und damit die Laufzeit zu verkürzen und Zinskosten zu sparen. Die meisten Banken gewähren kostenfreie Sondertilgungsrechte von fünf bis zehn Prozent der Darlehenssumme jährlich.
Beleihungswertermittlung
Die Bank ermittelt vor der Kreditvergabe den Beleihungswert der Immobilie als Grundlage für die maximale Darlehensvergabe. Der Beleihungswert soll den Wert darstellen, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden Marktschwankungen langfristig erzielbar ist. Er liegt in der Regel unter dem aktuellen Verkehrswert und dient der Absicherung der Bank gegen Wertverluste.
Die Ermittlung des Beleihungswerts erfolgt nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) und weicht in einigen Punkten von der Verkehrswertermittlung nach der ImmoWertV ab. So werden beim Beleihungswert konservativere Ansätze verwendet – etwa bei den Bewirtschaftungskosten, den Liegenschaftszinssätzen und den Mietansätzen – um einen nachhaltigen Wert zu ermitteln.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Die Immobilienfinanzierung und die Immobilienbewertung sind eng miteinander verzahnt. Die Beleihungswertermittlung ist ein eigenständiger Bewertungsanlass, der von Bankgutachtern oder externen Sachverständigen durchgeführt wird. Der Beleihungswert ist neben dem Verkehrswert die zweite zentrale Wertgröße im deutschen Immobilienbewertungssystem.
Die Finanzierungsbedingungen beeinflussen auch den Immobilienmarkt und damit die Verkehrswerte. Günstige Finanzierungskonditionen erhöhen die Nachfrage nach Immobilien und treiben die Preise, während steigende Zinsen die Nachfrage dämpfen und zu Preiskorrekturen führen können. Der Sachverständige muss die aktuellen Finanzierungsbedingungen als Rahmenbedingung des Marktes bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigen.
Bei der Bewertung von Kapitalanlagen spielen die Finanzierungskosten eine wichtige Rolle für die Renditeberechnung. Die Eigenkapitalrendite wird maßgeblich vom Verhältnis zwischen Eigenkapital und Fremdkapital sowie von den Fremdkapitalzinsen beeinflusst. Der Sachverständige muss jedoch beachten, dass der Verkehrswert objektbezogen und unabhängig von der individuellen Finanzierungsstruktur des Eigentümers ermittelt wird.
Fazit
Die Immobilienfinanzierung ist ein komplexes Thema, das für den erfolgreichen Erwerb und die wirtschaftliche Nutzung einer Immobilie von zentraler Bedeutung ist. Die Wahl der geeigneten Finanzierungsform, eine ausreichende Eigenkapitalquote und die optimale Gestaltung der Darlehenskonditionen beeinflussen die langfristige finanzielle Belastung des Erwerbers erheblich. In der Immobilienbewertung ist die Finanzierung über den Beleihungswert direkt relevant und beeinflusst als Marktfaktor auch die allgemeine Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt.