Was ist Erschließung?
Erschließung bezeichnet im Immobilien- und Baurecht die Gesamtheit aller Maßnahmen, die ein Grundstück für eine bauliche Nutzung zugänglich und nutzbar machen. Dazu gehören die Anbindung an das öffentliche Straßen- und Wegenetz, die Versorgung mit Trinkwasser, Strom und gegebenenfalls Gas sowie der Anschluss an die Kanalisation für die Abwasserentsorgung. Die Erschließung ist eine wesentliche Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung und hat einen erheblichen Einfluss auf den Wert eines Grundstücks.
In der Immobilienbewertung ist der Erschließungszustand eines Grundstücks ein fundamentaler Wertfaktor. Voll erschlossene Grundstücke erzielen deutlich höhere Preise als nicht oder nur teilweise erschlossene Flächen. Auch die Frage, ob noch Erschließungsbeiträge zu zahlen sind, beeinflusst den Verkehrswert einer Immobilie und muss vom Sachverständigen sorgfältig geprüft werden.
Arten der Erschließung
Die äußere Erschließung umfasst die Herstellung der öffentlichen Infrastruktur bis zum Grundstück. Dazu gehören der Bau von Straßen, Gehwegen und Beleuchtungsanlagen, die Verlegung von Versorgungsleitungen für Wasser, Strom und Gas im öffentlichen Straßenraum sowie die Herstellung des Kanalnetzes für die Schmutz- und Regenwasserentwässerung. Die äußere Erschließung wird in der Regel von der Gemeinde oder den Versorgungsunternehmen durchgeführt und durch Erschließungsbeiträge der Grundstückseigentümer refinanziert.
Die innere Erschließung betrifft die Anschlüsse auf dem Grundstück selbst – die sogenannten Hausanschlüsse. Sie umfasst die Leitungen vom öffentlichen Netz bis zum Gebäude, einschließlich der Hausanschlussleitungen für Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telekommunikation. Die Kosten für die innere Erschließung trägt der Grundstückseigentümer.
Die verkehrliche Erschließung stellt sicher, dass das Grundstück über eine befahrbare Straße oder einen öffentlichen Weg erreichbar ist. Die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz ist eine Grundvoraussetzung für die Bebaubarkeit und umfasst neben der Straßenanbindung auch die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln, die zwar keine rechtliche Voraussetzung für die Bebauung ist, aber den Grundstückswert erheblich beeinflusst.
Die technische Erschließung umfasst die Versorgung des Grundstücks mit den erforderlichen Medien. Die Wasserversorgung stellt Trinkwasser in ausreichender Menge und Qualität bereit. Die Energieversorgung umfasst den Anschluss an das Stromnetz und gegebenenfalls das Gasnetz. Die Abwasserentsorgung gewährleistet die Ableitung von Schmutz- und Regenwasser. Die Telekommunikationserschließung ermöglicht den Anschluss an Telefon- und Internetnetze.
Erschließungsbeiträge
Die Kosten der äußeren Erschließung werden in der Regel über Erschließungsbeiträge auf die Grundstückseigentümer umgelegt. Das Baugesetzbuch (BauGB) regelt in den §§ 127 bis 135 die Erhebung von Erschließungsbeiträgen durch die Gemeinden. Danach tragen die Grundstückseigentümer bis zu 90 Prozent der Erschließungskosten, während die Gemeinde mindestens zehn Prozent als Eigenanteil übernimmt.
Erschließungsbeiträge werden für erstmalige Erschließungsmaßnahmen erhoben – also für die erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen wie Straßen, Wegen, Plätzen und Grünflächen. Für spätere Erneuerungen oder Verbesserungen dieser Anlagen können die Gemeinden Ausbaubeiträge nach den Kommunalabgabengesetzen der Länder erheben.
Die Höhe der Erschließungsbeiträge richtet sich nach den tatsächlichen Erschließungskosten, der Grundstücksfläche und der zulässigen baulichen Nutzung. Beitragspflichtig ist derjenige, der zum Zeitpunkt der Beitragsfestsetzung Eigentümer des erschlossenen Grundstücks ist. Noch nicht erhobene oder noch nicht fällige Erschließungsbeiträge stellen eine latente Belastung des Grundstücks dar, die bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden muss.
Erschließungszustand und Grundstückswert
Der Erschließungszustand eines Grundstücks hat einen direkten und erheblichen Einfluss auf seinen Wert. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) unterscheidet verschiedene Entwicklungszustände von Grundstücken, die eng mit dem Erschließungszustand zusammenhängen: Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Rohbauland, Bauerwartungsland und baureifes Land.
Rohbauland ist Fläche, die nach dem Bebauungsplan für eine Bebauung vorgesehen ist, aber noch nicht vollständig erschlossen ist. Der Wert von Rohbauland liegt deutlich unter dem Wert von baureifen Grundstücken, da noch Erschließungskosten anfallen. Baureifes Land ist hingegen voll erschlossen und unmittelbar bebaubar, was sich in entsprechend höheren Bodenrichtwerten niederschlägt.
Die Differenz zwischen dem Wert eines unerschlossenen und eines voll erschlossenen Grundstücks umfasst nicht nur die direkten Erschließungskosten, sondern auch einen Entwicklungsgewinn, der die Wertsteigerung durch die Bebauungsmöglichkeit widerspiegelt. Dieser Entwicklungsgewinn kann je nach Lage und Marktumfeld erheblich sein.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Bei der Verkehrswertermittlung muss der Sachverständige den Erschließungszustand des Grundstücks sorgfältig prüfen und bewerten. Zunächst ist festzustellen, ob das Grundstück vollständig erschlossen ist oder ob noch Erschließungsmaßnahmen ausstehen. Fehlende oder unzureichende Erschließung mindert den Grundstückswert und kann die Bebaubarkeit einschränken.
Besonderes Augenmerk ist auf noch nicht erhobene oder noch nicht fällige Erschließungsbeiträge zu richten. Diese stellen eine Belastung dar, die den Grundstückswert mindert. Der Sachverständige muss bei der Gemeinde Auskunft über den Stand der Erschließung und mögliche Beitragsforderungen einholen. Die erwarteten Beiträge werden vom Bodenwert abgezogen oder als besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmal berücksichtigt.
Auch die Qualität der Erschließung spielt eine Rolle. Eine Erschließung über eine Privatstraße oder einen gemeinsamen Zufahrtsweg kann den Wert mindern, da sie Abhängigkeiten von anderen Grundstückseigentümern schafft und zusätzliche Instandhaltungspflichten mit sich bringt. Grundstücke mit rückwärtiger Erschließung oder eingeschränkter Zufahrt erzielen in der Regel niedrigere Preise als Grundstücke mit direkter Straßenanbindung.
Die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse beziehen sich in der Regel auf voll erschlossene Grundstücke. Weicht der Erschließungszustand des zu bewertenden Grundstücks von diesem Referenzzustand ab, müssen entsprechende Zu- oder Abschläge vorgenommen werden. Die Erschließungsbeitragsrichtlinie des Gutachterausschusses gibt hierzu Orientierungswerte.
Fazit
Die Erschließung ist eine fundamentale Voraussetzung für die bauliche Nutzung eines Grundstücks und hat einen direkten Einfluss auf dessen Wert. Sie umfasst die verkehrliche und technische Anbindung an die öffentliche Infrastruktur und wird über Erschließungsbeiträge der Grundstückseigentümer finanziert. In der Immobilienbewertung muss der Erschließungszustand sorgfältig geprüft und bewertet werden, da noch ausstehende Erschließungsmaßnahmen und Beitragspflichten den Grundstückswert erheblich beeinflussen können. Die sachgerechte Berücksichtigung der Erschließungssituation gehört zu den grundlegenden Aufgaben des Immobiliensachverständigen.