Was ist eine energetische Sanierung?
Die energetische Sanierung umfasst alle baulichen Maßnahmen an bestehenden Gebäuden, die darauf abzielen, den Energieverbrauch zu senken und die Energieeffizienz zu verbessern. Dazu gehören die Dämmung der Gebäudehülle, der Austausch von Fenstern und Türen, die Modernisierung der Heizungsanlage, die Installation von Lüftungssystemen mit Wärmerückgewinnung sowie der Einsatz erneuerbarer Energien. Ziel ist es, den Heizenergiebedarf des Gebäudes deutlich zu reduzieren, den Wohnkomfort zu steigern und einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten.
Für die Immobilienbewertung hat die energetische Sanierung eine zunehmende Bedeutung, da der energetische Zustand eines Gebäudes den Marktwert erheblich beeinflusst. Steigende Energiepreise, verschärfte gesetzliche Anforderungen und ein wachsendes Bewusstsein für Nachhaltigkeit führen dazu, dass energetisch sanierte Immobilien am Markt höhere Preise erzielen als vergleichbare unsanierte Objekte.
Maßnahmen der energetischen Sanierung
Die Außenwanddämmung ist eine der wirksamsten Maßnahmen zur Reduzierung des Energieverbrauchs. Etwa 20 bis 25 Prozent der Wärmeverluste eines ungedämmten Gebäudes entweichen über die Außenwände. Die Dämmung kann als Wärmedämmverbundsystem (WDVS) auf der Außenseite, als Kerndämmung bei zweischaligem Mauerwerk oder als Innendämmung ausgeführt werden. Die Wahl des Dämmsystems hängt von der Gebäudekonstruktion, dem verfügbaren Platz und gegebenenfalls denkmalschutzrechtlichen Auflagen ab.
Die Dachdämmung ist ebenfalls von großer Bedeutung, da über ein ungedämmtes Dach bis zu 30 Prozent der Heizwärme verloren gehen können. Bei Steildächern kann die Dämmung zwischen, auf oder unter den Sparren angebracht werden. Bei Flachdächern wird in der Regel eine Aufdachdämmung ausgeführt. Die oberste Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen muss nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) bereits gedämmt sein.
Der Austausch veralteter Fenster gegen moderne Wärmeschutzverglasung reduziert sowohl die Transmissionswärmeverluste als auch die Lüftungswärmeverluste erheblich. Moderne Fenster mit Dreifachverglasung erreichen U-Werte von 0,6 bis 0,8 W/(m²·K), während alte Einfachverglasungen Werte von 5 bis 6 W/(m²·K) aufweisen. Beim Fenstertausch ist auf die Abstimmung mit der Wanddämmung zu achten, um Wärmebrücken und Feuchteprobleme zu vermeiden.
Die Heizungsmodernisierung bildet einen weiteren Schwerpunkt der energetischen Sanierung. Der Umstieg von alten Öl- oder Gasheizungen auf effiziente Wärmepumpen, Pelletkessel oder Solarthermie-Anlagen kann den Primärenergieverbrauch drastisch senken. Auch der hydraulische Abgleich der Heizungsanlage und die Dämmung von Heizungsrohren sind kostengünstige Maßnahmen mit spürbarer Wirkung.
Gesetzliche Anforderungen
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit November 2020 in Kraft ist und die früheren Regelungen der Energieeinsparverordnung (EnEV), des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) zusammenfasst, stellt die zentrale rechtliche Grundlage für die energetischen Anforderungen an Gebäude dar. Es definiert Mindeststandards für den Energiebedarf von Neubauten und legt Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude fest.
Bei wesentlichen Änderungen an bestehenden Gebäuden – etwa wenn mehr als zehn Prozent einer Bauteilfläche erneuert werden – müssen die energetischen Anforderungen des GEG eingehalten werden. Die sogenannte bedingte Nachrüstpflicht verlangt zudem, dass bestimmte besonders ineffiziente Bauteile bei einem Eigentümerwechsel innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb energetisch nachgerüstet werden.
Der Energieausweis ist ein zentrales Instrument zur Information über den energetischen Zustand eines Gebäudes. Er muss bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie vorgelegt werden und enthält Angaben zum Energiebedarf oder Energieverbrauch des Gebäudes sowie Empfehlungen für kosteneffiziente Modernisierungsmaßnahmen.
Fördermöglichkeiten
Für die energetische Sanierung stehen umfangreiche Förderprogramme zur Verfügung. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) fasst die verschiedenen Förderprogramme des Bundes zusammen und bietet sowohl zinsgünstige Kredite als auch direkte Zuschüsse für Einzelmaßnahmen und Komplettsanierungen. Die Förderung wird über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) abgewickelt.
Einzelmaßnahmen wie die Dämmung der Gebäudehülle, der Fenstertausch oder der Heizungsaustausch werden mit Zuschüssen gefördert. Für den Austausch fossiler Heizungen gegen klimafreundliche Alternativen wie Wärmepumpen gibt es besonders hohe Förderquoten. Komplettsanierungen zum Effizienzhaus-Standard werden über KfW-Kredite mit Tilgungszuschüssen gefördert, wobei die Förderhöhe vom erreichten Effizienzniveau abhängt.
Zusätzlich bieten viele Bundesländer und Kommunen eigene Förderprogramme an, die mit den Bundesfördermitteln kombiniert werden können. Auch steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten nach § 35c EStG ermöglichen es Eigennutzern, Sanierungskosten über drei Jahre von der Einkommensteuer abzusetzen.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Der energetische Zustand einer Immobilie beeinflusst deren Verkehrswert in zunehmendem Maße. Studien und Marktanalysen zeigen, dass energetisch sanierte Gebäude signifikant höhere Kaufpreise erzielen als vergleichbare unsanierte Objekte. Der Preisaufschlag variiert je nach Lage, Gebäudetyp und Umfang der Sanierung, kann aber bei umfassend sanierten Immobilien zehn bis 20 Prozent betragen.
Im Sachwertverfahren wirkt sich die energetische Sanierung über den Modernisierungsgrad auf die Restnutzungsdauer und damit auf die Alterswertminderung aus. Umfassend energetisch sanierte Gebäude weisen eine höhere Restnutzungsdauer auf als unsanierte Vergleichsobjekte gleichen Baujahrs. Zudem können die Investitionskosten der Sanierung bei der Ermittlung der Normalherstellungskosten berücksichtigt werden.
Im Ertragswertverfahren beeinflussen die Energiekosten die Bewirtschaftungskosten und damit den Reinertrag der Immobilie. Niedrigere Heizkosten können die Vermietbarkeit verbessern und höhere Mieten ermöglichen. Gleichzeitig reduziert eine energetisch hochwertige Gebäudehülle das Risiko von Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung, was den langfristigen Erhaltungsaufwand senkt.
Bei der Bewertung muss der Sachverständige den energetischen Ist-Zustand des Gebäudes dokumentieren, den erforderlichen Sanierungsaufwand abschätzen und die Auswirkungen auf den Verkehrswert quantifizieren. Der Energieausweis liefert hierzu erste Anhaltspunkte, ersetzt jedoch nicht die individuelle Beurteilung durch den Sachverständigen.
Fazit
Die energetische Sanierung ist ein zentrales Thema der Immobilienwirtschaft, das durch steigende Energiepreise, verschärfte gesetzliche Anforderungen und umfangreiche Förderprogramme an Bedeutung gewinnt. Die Maßnahmen reichen von der Dämmung der Gebäudehülle über den Fenstertausch bis zur Heizungsmodernisierung und können den Energieverbrauch um 50 bis 80 Prozent reduzieren. In der Immobilienbewertung beeinflusst der energetische Zustand den Verkehrswert zunehmend, wobei energetisch sanierte Immobilien deutliche Preisvorteile am Markt erzielen. Die sachgerechte Berücksichtigung des Energiestandards gehört daher zu den wesentlichen Aufgaben des Immobiliensachverständigen.