Was bedeutet Eigennutzung?
Eigennutzung bezeichnet die Nutzung einer Immobilie durch den Eigentümer selbst zu eigenen Wohn- oder Gewerbezwecken. Im Gegensatz zur Vermietung oder Verpachtung, bei der die Immobilie Dritten zur Nutzung überlassen wird, bewohnt oder nutzt der Eigentümer das Objekt persönlich. Die Eigennutzung ist die häufigste Form der Immobiliennutzung in Deutschland und hat sowohl steuerliche als auch bewertungsrelevante Besonderheiten, die in der Immobilienbewertung berücksichtigt werden müssen.
Für die Verkehrswertermittlung ist die Frage der Eigennutzung oder Fremdnutzung von Bedeutung, da sie die Wahl des geeigneten Wertermittlungsverfahrens beeinflusst und unterschiedliche Marktteilnehmergruppen anspricht. Eigengenutzte Immobilien werden am Markt anders bewertet als vermietete Objekte, was sich in der Zahlungsbereitschaft der jeweiligen Käufergruppen widerspiegelt.
Rechtliche Grundlagen der Eigennutzung
Das Recht zur Eigennutzung ergibt sich unmittelbar aus dem Eigentumsrecht nach Artikel 14 des Grundgesetzes und § 903 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Danach kann der Eigentümer mit seiner Sache nach Belieben verfahren, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Bei vermieteten Immobilien ist das Recht zur Eigennutzung durch bestehende Mietverträge eingeschränkt – der Eigentümer kann die Immobilie erst nach ordnungsgemäßer Kündigung des Mietverhältnisses selbst nutzen.
Die Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ermöglicht es dem Vermieter, ein Mietverhältnis zu kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Eigenbedarf muss konkret dargelegt und begründet werden. Die gesetzlichen Kündigungsfristen betragen je nach Dauer des Mietverhältnisses drei bis neun Monate, und der Mieter kann der Kündigung unter bestimmten Umständen widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine besondere Härte darstellen würde.
Bei Eigentumswohnungen gelten besondere Regelungen: Wurde die Wohnung nach der Umwandlung in Wohnungseigentum veräußert, besteht in vielen Bundesländern eine Sperrfrist von drei bis zehn Jahren, während derer eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist. Diese Sperrfristen sind bei der Bewertung vermieteter Eigentumswohnungen zu berücksichtigen, da sie die Verfügbarkeit der Wohnung für den Erwerber einschränken.
Steuerliche Aspekte der Eigennutzung
Die steuerliche Behandlung eigengenutzer Immobilien unterscheidet sich grundlegend von der vermieteter Objekte. Bei der Eigennutzung können die laufenden Kosten wie Zinsen, Abschreibungen, Instandhaltungsaufwendungen und Bewirtschaftungskosten nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden, da keine steuerpflichtigen Mieteinnahmen erzielt werden.
Allerdings profitieren Eigennutzer von der steuerfreien Veräußerung ihrer Immobilie. Nach § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) sind Gewinne aus dem Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie von der Einkommensteuer befreit, sofern die Immobilie im Veräußerungsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Bei vermieteten Immobilien gilt hingegen eine Spekulationsfrist von zehn Jahren, innerhalb derer Veräußerungsgewinne steuerpflichtig sind.
Für denkmalgeschützte eigengenutzte Immobilien bestehen besondere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten nach § 10f EStG. Eigennutzer können die Sanierungskosten über zehn Jahre mit jeweils neun Prozent als Sonderausgaben absetzen. Auch die Wohn-Riester-Förderung kommt ausschließlich bei der Eigennutzung zum Tragen und ermöglicht die Verwendung von Riester-Guthaben für den Erwerb oder die Entschuldung selbstgenutzter Wohnimmobilien.
Eigennutzung und Immobilienmarkt
Am Immobilienmarkt bilden Eigennutzer eine eigenständige Käufergruppe mit spezifischen Anforderungen und Zahlungsbereitschaften. Im Gegensatz zu Kapitalanlegern, die eine Immobilie primär nach Renditegesichtspunkten bewerten, spielen bei Eigennutzern persönliche Präferenzen, emotionale Faktoren und die individuelle Wohnsituation eine wichtige Rolle bei der Kaufentscheidung.
Eigennutzer sind häufig bereit, für bestimmte Ausstattungsmerkmale, eine bevorzugte Lage oder ein besonderes Ambiente Preise zu zahlen, die über dem rechnerischen Ertragswert der Immobilie liegen. Dieser sogenannte Eigennutzerzuschlag spiegelt den immateriellen Wert wider, den die selbstgenutzte Immobilie für den Käufer hat – etwa die Freude am Eigentum, die Gestaltungsfreiheit oder die langfristige Wohnsicherheit.
Umgekehrt kann eine bestehende Vermietung den Verkaufspreis einer Immobilie mindern, wenn die Zielgruppe primär aus Eigennutzern besteht. Ein vermietetes Einfamilienhaus oder eine vermietete Eigentumswohnung in einer eigentümerdominierten Wohnanlage erzielt häufig einen niedrigeren Preis als ein vergleichbares leerstehendes Objekt, da der Käufer zunächst das Mietverhältnis beenden muss, bevor er die Immobilie selbst nutzen kann.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Die Eigennutzung hat weitreichende Auswirkungen auf die Wahl des Bewertungsverfahrens und die Ermittlung des Verkehrswerts. Bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen wird bevorzugt das Vergleichswertverfahren angewendet, da der Markt für diese Immobilientypen überwiegend von Eigennutzern geprägt ist und Vergleichspreise am besten die tatsächliche Marktsituation widerspiegeln.
Das Ertragswertverfahren, das bei vermieteten Immobilien das Standardverfahren darstellt, kommt bei eigengenutzten Objekten nur ergänzend oder hilfsweise zum Einsatz. Der Grund liegt darin, dass der Eigennutzer keine Miete an sich selbst zahlt und der Ertragswert daher auf einer fiktiven Marktmiete basieren müsste, die möglicherweise nicht die tatsächliche Zahlungsbereitschaft der Eigennutzer am Markt widerspiegelt.
Bei der Bewertung eigengenutzer Immobilien ist der Sachverständige gefordert, die spezifischen Marktgegebenheiten des Eigennutzermarkts zu berücksichtigen. Dazu gehören die Analyse der lokalen Eigentümerquote, die Identifikation typischer Eigennutzermerkmale wie Ausstattungsstandard und Grundrissgestaltung sowie die Berücksichtigung des Eigennutzerzuschlags oder -abschlags gegenüber dem Ertragswert.
Auch im Rahmen von Scheidungsauseinandersetzungen, Erbstreitigkeiten oder Zwangsversteigerungen spielt die Frage der Eigennutzung eine Rolle. Der Verkehrswert einer selbstgenutzten Immobilie kann sich vom Wert derselben Immobilie in vermietetem Zustand unterscheiden, was bei der Aufteilung des Vermögens oder der Festsetzung des Verkehrswerts berücksichtigt werden muss.
Fazit
Die Eigennutzung ist die vorherrschende Nutzungsform bei Wohnimmobilien in Deutschland und hat sowohl steuerliche als auch bewertungsrelevante Besonderheiten. Eigennutzer profitieren von der steuerfreien Veräußerung und spezifischen Fördermöglichkeiten, können jedoch laufende Kosten nicht steuerlich geltend machen. In der Immobilienbewertung erfordert die Eigennutzung die Berücksichtigung der besonderen Marktverhältnisse des Eigennutzermarkts, die sich in der Regel von den Renditeerwartungen des Kapitalanlegermarkts unterscheiden. Die sachgerechte Einschätzung des Eigennutzermarkts und seiner Zahlungsbereitschaft ist eine wesentliche Voraussetzung für eine korrekte Verkehrswertermittlung.