Die Courtage, auch Maklerprovision oder Maklergebühr genannt, ist das Entgelt, das ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Sie wird nur bei erfolgreichem Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags fällig und stellt eine der wesentlichen Nebenkosten beim Immobilienerwerb dar.
Was genau ist die Courtage?
Die Courtage ist eine erfolgsabhängige Vergütung. Das bedeutet: Kommt kein Vertrag zustande, erhält der Makler auch keine Provision. Die Höhe der Courtage ist grundsätzlich frei verhandelbar, allerdings haben sich in der Praxis regional unterschiedliche Sätze etabliert.
Wichtig: Die Courtage ist von der Gebühr für ein Immobiliengutachten zu unterscheiden. Während der Makler für die Vermittlung bezahlt wird, erstellt ein Sachverständiger wie Steinlein unabhängige Wertgutachten zur objektiven Ermittlung des Immobilienwerts – völlig unabhängig von einem Verkauf.
Das Bestellerprinzip seit 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das sogenannte Bestellerprinzip beim Immobilienkauf. Die zentrale Regel lautet: Wer den Makler beauftragt, muss ihn auch bezahlen – zumindest anteilig.
Die wichtigsten Regelungen:
- Der Käufer darf maximal 50% der Gesamtcourtage zahlen
- Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, muss er mindestens die Hälfte der Provision übernehmen
- Verkäufer und Käufer teilen sich die Kosten also häufig
- Die Regelung gilt nur für Kaufverträge, nicht für Mietverhältnisse
Diese Gesetzesänderung sollte Käufer entlasten, die zuvor oft die gesamte Maklerprovision tragen mussten, obwohl sie den Makler gar nicht beauftragt hatten.
Höhe der Courtage in Deutschland
Die Maklerprovision wird üblicherweise als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet. Die Höhe variiert regional:
Typische Sätze:
- 3,57% bis 7,14% des Kaufpreises (inkl. MwSt.)
- In Bayern und Baden-Württemberg: oft 5,95% – 7,14%
- In Norddeutschland: häufig 5,95% – 6,25%
- In Berlin, Brandenburg: traditionell niedriger, oft 5,95% – 7,14%
Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 500.000 € und einer Courtage von 7,14% (inkl. 19% MwSt.):
- Gesamtcourtage: 35.700 €
- Bei Teilung: Verkäufer 17.850 € / Käufer 17.850 €
Bei Mietobjekten gelten andere Regelungen. Hier zahlt bei Neuvermietung grundsätzlich der Vermieter die Maklerprovision, sofern er den Makler beauftragt hat (Bestellerprinzip bei Miete seit 2015).
Wann wird die Courtage fällig?
Die Maklerprovision ist fällig, wenn:
- Ein wirksamer Maklervertrag besteht
- Der Makler nachweislich die Gelegenheit zum Vertragsabschluss geschaffen hat
- Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag zustande kommt
Wichtig: Die Courtage wird nicht an den Makler gezahlt, wenn der Käufer die Immobilie bereits vorher kannte oder der Makler keine wesentliche Vermittlungsleistung erbracht hat.
Courtage vs. Gutachterkosten
Viele Immobilieneigentümer verwechseln die Maklerprovision mit den Kosten für ein professionelles Immobiliengutachten. Hier die wichtigsten Unterschiede:
| Courtage | Gutachterkosten |
|---|---|
| Erfolgsabhängig | Unabhängig vom Verkauf |
| Prozentsatz vom Kaufpreis | Festpreis nach Aufwand |
| Vermittlungsleistung | Objektive Wertermittlung |
| 3-7% des Kaufpreises | Ca. 0,5-1,5% des Immobilienwerts |
| Nur bei Verkauf | Für verschiedene Anlässe |
Ein Verkehrswertgutachten ist beispielsweise auch dann sinnvoll, wenn kein Verkauf geplant ist – etwa bei Erbschaft, Scheidung, Finanzierungen oder steuerlichen Fragen.
Tipps für Verkäufer und Käufer
Für Verkäufer:
- Vergleichen Sie Maklerangebote und Provisionssätze
- Achten Sie auf die Leistungen, die in der Courtage enthalten sind
- Ein professionelles Wertgutachten hilft, einen realistischen Verkaufspreis festzulegen
- Bei hohen Immobilienwerten kann eine verhandelte Reduzierung der Provision Tausende Euro sparen
Für Käufer:
- Prüfen Sie, ob Sie überhaupt zur Zahlung einer Courtage verpflichtet sind
- Seit 2020 dürfen Sie maximal 50% der Provision zahlen
- Kalkulieren Sie die Courtage als Teil der Kaufnebenkosten ein
- Ein unabhängiges Gutachten schützt Sie vor überteuerten Angeboten
Transparenz durch professionelle Bewertung
Ob mit oder ohne Makler: Eine professionelle Immobilienbewertung durch einen zertifizierten Sachverständigen schafft Transparenz und Sicherheit. Anders als die erfolgsabhängige Maklerprovision liefert ein Gutachten eine objektive, unabhängige Grundlage für Preisverhandlungen.
Die Vorteile einer professionellen Bewertung:
- Realistische Preiseinschätzung vor Verkauf
- Vermeidung von Über- oder Unterpreisen
- Verhandlungssicherheit für beide Seiten
- Unabhängig von Verkaufsinteressen