Die CO2-Steuer, offiziell als CO2-Abgabe oder CO2-Preis bezeichnet, ist seit 2021 eine zusätzliche Belastung für fossile Brennstoffe wie Heizöl, Erdgas, Kohle und Benzin. Für Immobilieneigentümer und Mieter bedeutet dies höhere Heizkosten – allerdings mit einer wichtigen Neuregelung seit 2023: Die Kosten werden nun zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt.
Was ist die CO2-Steuer?
Die CO2-Steuer ist Teil der deutschen Klimaschutzstrategie und soll einen Anreiz schaffen, auf klimafreundlichere Heizsysteme umzusteigen. Sie wird auf fossile Brennstoffe erhoben und erhöht sich schrittweise:
Entwicklung des CO2-Preises:
- 2021: 25 € pro Tonne CO2
- 2022: 30 € pro Tonne CO2
- 2023: 35 € pro Tonne CO2
- 2024: 45 € pro Tonne CO2
- 2025: 55 € pro Tonne CO2
- Ab 2026: Marktbasiertes System mit Preiskorridor
Praktische Auswirkung: Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus mit Gasheizung und einem Verbrauch von 20.000 kWh pro Jahr bedeutet das eine zusätzliche Belastung von etwa 200-300 € jährlich (Stand 2024).
Das Stufenmodell seit 2023
Die wichtigste Änderung für Vermieter und Mieter: Seit dem 1. Januar 2023 gilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz. Mieter müssen die CO2-Steuer nicht mehr alleine tragen. Die Aufteilung erfolgt nach einem gestaffelten Modell, das sich an der Energieeffizienz des Gebäudes orientiert.
Das 10-Stufenmodell:
Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto höher der Vermieteranteil:
| Energieverbrauch | Mieteranteil | Vermieteranteil |
|---|---|---|
| < 12 kgCO2/m²/Jahr | 100% | 0% |
| 12-17 kgCO2/m²/Jahr | 90% | 10% |
| 17-22 kgCO2/m²/Jahr | 80% | 20% |
| 22-27 kgCO2/m²/Jahr | 70% | 30% |
| 27-32 kgCO2/m²/Jahr | 60% | 40% |
| 32-37 kgCO2/m²/Jahr | 50% | 50% |
| 37-42 kgCO2/m²/Jahr | 40% | 60% |
| 42-47 kgCO2/m²/Jahr | 30% | 70% |
| 47-52 kgCO2/m²/Jahr | 20% | 80% |
| > 52 kgCO2/m²/Jahr | 5% | 95% |
Die Logik dahinter: Vermieter werden stärker belastet, wenn sie in energetisch schlechten Gebäuden nicht in klimafreundliche Modernisierungen investieren. Bei sehr effizienten Gebäuden trägt der Mieter die vollen CO2-Kosten, da der Vermieter bereits in gute Energiestandards investiert hat.
Berechnung und Umlage
Vermieter müssen die CO2-Kosten anhand der Heizkostenabrechnung ermitteln und entsprechend aufteilen:
Berechnungsschritte:
- Jahresverbrauch an Brennstoff ermitteln (aus Heizkostenabrechnung)
- CO2-Emissionen berechnen (abhängig vom Brennstoff)
- CO2-Kosten berechnen (Emissionen × CO2-Preis)
- Spezifische CO2-Emissionen pro m² berechnen
- Aufteilung nach Stufenmodell vornehmen
Beispielrechnung:
- Wohnfläche: 100 m²
- Gasverbrauch: 15.000 kWh/Jahr
- CO2-Emissionen: ca. 3.000 kg (0,2 kg CO2 pro kWh Gas)
- CO2-Kosten bei 45 €/Tonne (2024): 135 €
- Spezifischer Ausstoß: 30 kg CO2/m²/Jahr
- Aufteilung: 60% Mieter (81 €) / 40% Vermieter (54 €)
Auswirkungen auf Immobilienwerte
Die CO2-Steuer beeinflusst zunehmend den Wert von Immobilien:
Positive Faktoren:
- Energieeffiziente Gebäude (niedrige Heizkosten) werden attraktiver
- Modernisierte Immobilien mit Wärmepumpe oder Solarthermie gewinnen an Wert
- Niedrige CO2-Belastung wird zum Verkaufsargument
Negative Faktoren:
- Unsanierte Altbauten mit fossilen Heizsystemen verlieren an Attraktivität
- Hohe laufende CO2-Kosten reduzieren die Nachfrage
- Sanierungskosten müssen bei der Bewertung berücksichtigt werden
Bei professionellen Immobilienbewertungen fließen energetische Aspekte und zukünftige CO2-Kosten zunehmend in die Wertermittlung ein. Besonders bei Renditeimmobilien können hohe CO2-Belastungen die Ertragsprognosen erheblich schmälern.
Handlungsoptionen für Eigentümer
Für Vermieter:
- Energetische Sanierung prüfen (Dämmung, Fenster, Heizung)
- Umstieg auf erneuerbare Energien (Wärmepumpe, Pellets, Solarthermie)
- Fördermittel nutzen (BAFA, KfW)
- Korrekte Berechnung und Aufteilung in der Nebenkostenabrechnung
Für Selbstnutzer:
- Heizverhalten optimieren
- Modernisierung langfristig planen
- Energieausweis beachten beim Immobilienkauf
- Professionelle Bewertung vor Sanierungsentscheidungen
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens werden energetische Aspekte und die damit verbundenen CO2-Kosten berücksichtigt. Ein zertifizierter Sachverständiger bewertet:
- Den energetischen Zustand der Immobilie
- Zukünftige Belastungen durch steigende CO2-Preise
- Sanierungsbedarf und -kosten
- Auswirkungen auf Marktgängigkeit und Wert
Besonders bei älteren Bestandsimmobilien kann die CO2-Thematik einen erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert haben.