Was ist die Bruttogrundfläche (BGF)?
Die Bruttogrundfläche (BGF) ist eine der wichtigsten Flächenkenngrößen im Bauwesen und in der Immobilienbewertung. Sie bezeichnet die Gesamtfläche aller Grundrissebenen eines Bauwerks, gemessen an den Außenkanten der Außenwände. Die BGF umfasst somit sämtliche Flächen eines Gebäudes einschließlich der Konstruktionsflächen wie Wände, Stützen und Pfeiler sowie aller nutzbaren und nicht nutzbaren Flächen in allen Geschossen.
Die Definition und Berechnung der Bruttogrundfläche ist in der DIN 277 geregelt, die als technische Norm die Grundlage für die Berechnung von Flächen und Rauminhalten im Hochbau darstellt. Die aktuelle Fassung der DIN 277 aus dem Jahr 2021 hat die Flächengliederung gegenüber früheren Versionen vereinfacht und die BGF als übergeordnete Bezugsgröße weiter gestärkt.
Berechnung der Bruttogrundfläche
Die Bruttogrundfläche wird ermittelt, indem die Grundrissflächen aller Geschosse eines Gebäudes aufaddiert werden. Dabei wird jeweils von den Außenmaßen des Gebäudes ausgegangen – also von der äußeren Begrenzung der Außenwände. Die Messung erfolgt in der Regel auf Höhe der Fußbodenoberkante des jeweiligen Geschosses.
Zur BGF zählen alle Geschosse des Gebäudes: Kellergeschosse, Erdgeschosse, Obergeschosse und Dachgeschosse, sofern sie eine lichte Höhe von mindestens 1,25 Meter aufweisen. Auch Zwischengeschosse, Galerien und begehbare Installationsebenen werden in die Berechnung einbezogen. Nicht zur BGF gehören hingegen Flächen, die nicht dem Gebäude zuzurechnen sind, wie etwa offene, nicht überdeckte Terrassen auf gewachsenem Boden oder unbegehbare Dachflächen.
Die BGF wird nach DIN 277 in drei Bereiche untergliedert: Bereich a umfasst die überdeckten und allseitig in voller Höhe umschlossenen Flächen, Bereich b die überdeckten, aber nicht allseitig umschlossenen Flächen (etwa Loggien oder überdachte Balkone), und Bereich c die nicht überdeckten Flächen (wie offene Balkone oder Dachterrassen). Diese Differenzierung ermöglicht eine differenzierte Betrachtung der Flächenqualitäten.
Abgrenzung zu anderen Flächenbegriffen
Die Bruttogrundfläche ist die umfassendste Flächenkenngröße eines Gebäudes und bildet die Grundlage für die Ermittlung weiterer Flächenarten. Die Nettoraumfläche (NRF) ergibt sich aus der BGF abzüglich der Konstruktionsgrundfläche (KGF), die die von Wänden, Stützen und anderen Konstruktionselementen eingenommene Fläche umfasst. Die Nettoraumfläche gliedert sich wiederum in Nutzungsfläche (NUF), Technikfläche (TF) und Verkehrsfläche (VF).
Von der Wohnfläche, die nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet wird, unterscheidet sich die BGF grundlegend. Die Wohnfläche berücksichtigt nur die tatsächlich zu Wohnzwecken nutzbaren Flächen und schließt Konstruktionsflächen, Kellerräume, Heizungsräume und Treppenhäuser aus. Zudem werden bei der Wohnflächenberechnung Flächen unter Dachschrägen nur anteilig angerechnet, während die BGF stets die volle Fläche erfasst.
Auch von der Geschossfläche nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist die BGF zu unterscheiden. Die Geschossfläche wird nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen ermittelt und dient der Berechnung der Geschossflächenzahl (GFZ). Nicht alle Geschosse, die in die BGF eingehen, sind auch Vollgeschosse im Sinne der BauNVO.
Bedeutung im Bauwesen
Im Bauwesen dient die Bruttogrundfläche als zentrale Bezugsgröße für die Kostenplanung und Kostenkontrolle. Die DIN 276 zur Gliederung von Baukosten verwendet die BGF als Bezugseinheit für die Ermittlung von Kostenkennwerten. So werden Baukosten häufig in Euro pro Quadratmeter BGF angegeben, was einen Vergleich zwischen verschiedenen Bauprojekten ermöglicht und die Wirtschaftlichkeit eines Entwurfs beurteilen lässt.
Die BGF ist auch für die Beurteilung der Flächeneffizienz eines Gebäudes von Bedeutung. Das Verhältnis von Nutzungsfläche zu Bruttogrundfläche – der sogenannte Flächeneffizienzfaktor – gibt Aufschluss darüber, wie wirtschaftlich die verfügbare Fläche genutzt wird. Ein hoher Flächeneffizienzfaktor bedeutet, dass ein großer Anteil der BGF tatsächlich als Nutzfläche zur Verfügung steht, während ein niedriger Wert auf einen hohen Anteil an Konstruktions-, Technik- und Verkehrsflächen hindeutet.
Architekten und Planer verwenden die BGF bereits in frühen Planungsphasen als Grundlage für die Entwurfsoptimierung. Sie ermöglicht eine erste Abschätzung der Baukosten und hilft bei der Beurteilung, ob ein Bauprojekt die planungsrechtlich zulässige Bebauung optimal ausnutzt. Auch bei Wettbewerbsverfahren wird die BGF als Vergleichsmaßstab herangezogen.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
In der Immobilienbewertung spielt die Bruttogrundfläche eine wichtige Rolle als Bezugsgröße für verschiedene Berechnungen. Im Sachwertverfahren werden die Normalherstellungskosten eines Gebäudes häufig auf Basis der BGF ermittelt. Die Sachwertrichtlinie und die NHK-Tabellen (Normalherstellungskosten) geben Kostenkennwerte in Euro pro Quadratmeter BGF an, die als Grundlage für die Gebäudewertermittlung dienen.
Für die Vergleichbarkeit von Immobilien ist die BGF ebenfalls von Bedeutung. Sie ermöglicht es, Gebäude unterschiedlicher Bauart und Nutzung anhand einer einheitlichen Flächenkenngröße miteinander zu vergleichen. Insbesondere bei gewerblichen Immobilien, bei denen die Wohnflächenverordnung nicht anwendbar ist, dient die BGF als wichtige Referenzgröße für Mietpreisvergleiche und Renditeberechnungen.
Sachverständige für Immobilienbewertung müssen die BGF korrekt ermitteln, da Fehler bei der Flächenberechnung unmittelbare Auswirkungen auf den ermittelten Verkehrswert haben. Eine Abweichung der BGF um wenige Prozent kann bei großen Objekten zu erheblichen Wertdifferenzen führen. Daher gehört die sorgfältige Flächenermittlung nach DIN 277 zu den grundlegenden Aufgaben des Sachverständigen.
Auch im Rahmen der energetischen Bewertung von Gebäuden findet die BGF Verwendung. Der Energiebedarf eines Gebäudes wird unter anderem auf die beheizte BGF bezogen, was Vergleiche zwischen Gebäuden unterschiedlicher Größe ermöglicht und als Kenngröße in Energieausweisen herangezogen wird.
BGF im Lebenszyklus einer Immobilie
Die Bruttogrundfläche begleitet eine Immobilie über ihren gesamten Lebenszyklus. In der Planungsphase dient sie der Kostenermittlung und Entwurfsoptimierung, in der Bauphase der Kostenkontrolle, in der Nutzungsphase der Bewirtschaftungskostenanalyse und bei einer Transaktion der Wertermittlung. Auch bei Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen ist die BGF eine zentrale Planungsgröße, da Veränderungen der Gebäudestruktur unmittelbar die verfügbare Fläche beeinflussen.
Für die Facility-Management-Branche ist die BGF eine wichtige Kenngröße zur Ermittlung von Bewirtschaftungskosten. Reinigungs-, Instandhaltungs- und Energiekosten werden häufig auf die BGF bezogen, um Benchmarks zu erstellen und die Wirtschaftlichkeit der Gebäudebewirtschaftung zu beurteilen.
Fazit
Die Bruttogrundfläche ist die umfassendste Flächenkenngröße eines Gebäudes und bildet die Grundlage für zahlreiche Berechnungen in Planung, Bau und Bewertung von Immobilien. Sie wird nach DIN 277 als Summe aller Grundrissflächen aller Geschosse ermittelt und schließt Konstruktionsflächen mit ein. In der Immobilienbewertung dient die BGF als zentrale Bezugsgröße für die Ermittlung von Normalherstellungskosten im Sachwertverfahren und ermöglicht die Vergleichbarkeit unterschiedlicher Gebäude. Die korrekte Ermittlung der BGF ist eine wesentliche Voraussetzung für eine sachgerechte Immobilienbewertung und Kostenplanung.