Die Baunutzungsverordnung – kurz BauNVO – ist eine der wichtigsten Rechtsverordnungen des deutschen Städtebaurechts. Sie konkretisiert die Festsetzungsmöglichkeiten der Bauleitplanung und definiert die verschiedenen Baugebietstypen, das zulässige Maß der baulichen Nutzung sowie die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche. Für die Immobilienbewertung ist die BauNVO von zentraler Bedeutung, da ihre Regelungen unmittelbar bestimmen, wie ein Grundstück genutzt und bebaut werden darf – und damit seinen Wert maßgeblich beeinflussen.
Was ist die Baunutzungsverordnung?
Die BauNVO wurde erstmals 1962 erlassen und seither mehrfach novelliert, zuletzt 2017. Sie ergänzt das Baugesetzbuch und richtet sich in erster Linie an die Gemeinden, die bei der Aufstellung von Bebauungsplänen an ihre Vorgaben gebunden sind. Die Verordnung gliedert sich in vier Abschnitte: die Art der baulichen Nutzung, das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche sowie ergänzende Vorschriften.
Art der baulichen Nutzung – Baugebietstypen
Die BauNVO definiert verschiedene Baugebietstypen, die sich in der Art der zulässigen Nutzung unterscheiden. Kleinsiedlungsgebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen mit Selbstversorgergärten. Reine Wohngebiete dienen ausschließlich dem Wohnen. Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen, lassen aber auch nicht störende Gewerbebetriebe und Läden zu. Besondere Wohngebiete sind für Gebiete mit überwiegender Wohnnutzung vorgesehen, die ergänzend gewerblich genutzt werden. Dorfgebiete dienen der Unterbringung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe sowie dem Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe.
Mischgebiete dienen dem Wohnen und dem nicht wesentlich störenden Gewerbe zu gleichen Teilen. Urbane Gebiete ermöglichen eine besonders flexible Mischung von Wohnen, Gewerbe und sozialen Einrichtungen. Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben und zentralen Einrichtungen. Gewerbegebiete und Industriegebiete sind gewerblicher und industrieller Nutzung vorbehalten. Sondergebiete ermöglichen Nutzungen, die sich keinem der genannten Gebietstypen zuordnen lassen.
Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird in der BauNVO durch verschiedene Kennzahlen definiert. Die Grundflächenzahl gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche maximal überbaut werden darf. Die Geschossflächenzahl bestimmt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Die Baumassenzahl legt das Verhältnis der Baumasse zum Grundstück fest und wird vorwiegend bei gewerblichen Bauten verwendet. Die zulässige Zahl der Vollgeschosse begrenzt die Gebäudehöhe. Diese Kennzahlen bestimmen unmittelbar das Bauvolumen und damit die wirtschaftliche Ausnutzbarkeit eines Grundstücks.
Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
Die BauNVO unterscheidet zwischen offener und geschlossener Bauweise. In der offenen Bauweise werden Gebäude mit seitlichem Grenzabstand errichtet, in der geschlossenen Bauweise wird ohne seitlichen Grenzabstand gebaut. Die überbaubare Grundstücksfläche wird im Bebauungsplan durch Baugrenzen oder Baulinien festgelegt und bestimmt, wo auf dem Grundstück gebaut werden darf.
Bedeutung der BauNVO für die Immobilienbewertung
Die BauNVO hat unmittelbare Auswirkungen auf den Grundstückswert. Die Art der baulichen Nutzung bestimmt, welche Nutzungen auf einem Grundstück zulässig sind – ein Grundstück im reinen Wohngebiet hat einen anderen Wert als eines im Gewerbegebiet. Das Maß der baulichen Nutzung bestimmt die Intensität der Bebauung und damit die wirtschaftliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks. Eine höhere zulässige Geschossflächenzahl bedeutet mehr Nutzfläche und damit in der Regel einen höheren Bodenwert.
Sachverständige müssen bei der Verkehrswertermittlung stets die geltenden Festsetzungen der BauNVO analysieren und prüfen, ob die vorhandene Bebauung diesen Vorgaben entspricht. Übernutzungen oder Unternutzungen des planungsrechtlich zulässigen Maßes werden in die Bewertung einbezogen.
Fazit
Die Baunutzungsverordnung ist ein unverzichtbares Regelwerk für das Verständnis der baulichen Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken. Ihre Festsetzungen zu Gebietstypen, Nutzungsmaß und Bauweise bestimmen maßgeblich den Wert einer Immobilie und müssen bei jeder professionellen Immobilienbewertung sorgfältig berücksichtigt werden.