Zweckentfremdung bezeichnet die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken ohne die erforderliche behördliche Genehmigung. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt unterliegt die Zweckentfremdung von Wohnraum strengen gesetzlichen Regelungen, die den Bestand an Wohnungen schützen sollen. Für die Immobilienbewertung ist die Zweckentfremdung relevant, da sie die zulässige Nutzung und damit den Wert einer Immobilie beeinflussen kann.
Definition und rechtliche Grundlagen
Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum dauerhaft einem anderen Zweck als dem Wohnen zugeführt wird. Typische Fälle sind die gewerbliche Nutzung von Wohnungen als Büro oder Praxis, der Leerstand über einen längeren Zeitraum, der Abriss oder Rückbau von Wohngebäuden sowie die kurzzeitige Vermietung als Ferienwohnung über Plattformen wie Airbnb. Die Regelung der Zweckentfremdung fällt in die Gesetzgebungskompetenz der Bundesländer. Zahlreiche Städte und Gemeinden haben auf Grundlage der Landesgesetze Zweckentfremdungsverordnungen oder Zweckentfremdungssatzungen erlassen, die die Nutzungsänderung von Wohnraum genehmigungspflichtig machen.
Zweckentfremdungsverbote in deutschen Städten
In vielen deutschen Großstädten gelten Zweckentfremdungsverbote, die die Umwandlung von Wohnraum in gewerbliche Flächen oder Ferienwohnungen ohne Genehmigung untersagen. Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart und andere Städte haben entsprechende Regelungen erlassen. Die Voraussetzungen und der Umfang der Verbote variieren von Stadt zu Stadt. In Berlin etwa ist jede Nutzungsänderung von Wohnraum genehmigungspflichtig, einschließlich der kurzzeitigen Vermietung über mehr als 90 Tage im Jahr. In München ist die gewerbliche Nutzung von Wohnraum ohne Genehmigung unzulässig. Die Durchsetzung erfolgt durch die kommunalen Behörden, die Verstöße mit Bußgeldern von bis zu mehreren hunderttausend Euro ahnden können.
Genehmigungsverfahren
In Gebieten mit Zweckentfremdungsverbot ist für jede Nutzungsänderung von Wohnraum eine behördliche Genehmigung erforderlich. Der Antrag wird bei der zuständigen kommunalen Behörde gestellt und muss die beabsichtigte Nutzung, die Dauer und die betroffenen Flächen beschreiben. Die Genehmigung kann erteilt werden, wenn ein berechtigtes Interesse an der Nutzungsänderung besteht und dem kein überwiegendes öffentliches Interesse am Erhalt des Wohnraums entgegensteht. In vielen Fällen wird die Genehmigung mit Auflagen verbunden, etwa der Verpflichtung, Ersatzwohnraum zu schaffen oder eine Ausgleichszahlung zu leisten. Die Genehmigung kann befristet oder unter dem Vorbehalt des Widerrufs erteilt werden.
Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietung
Ein besonders aktuelles Thema ist die Zweckentfremdung von Wohnungen durch Kurzzeitvermietung über Online-Plattformen. In touristisch attraktiven Städten haben sich viele Wohnungseigentümer entschlossen, ihre Wohnungen als Ferienwohnungen anzubieten, was den regulären Mietwohnungsmarkt belastet. Die meisten Zweckentfremdungsverordnungen erfassen diese Form der Nutzung und machen sie genehmigungspflichtig. Viele Städte erlauben die gelegentliche Kurzzeitvermietung der eigenen Hauptwohnung bis zu einer bestimmten Anzahl von Tagen pro Jahr ohne Genehmigung, verbieten aber die dauerhafte Zweckentfremdung ganzer Wohnungen als Ferienwohnungen. Die Durchsetzung wird zunehmend durch Registrierungspflichten und Datenabgleich mit den Plattformen verbessert.
Sanktionen und Durchsetzung
Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot werden als Ordnungswidrigkeiten geahndet. Die Bußgelder können je nach Landesgesetz und Schwere des Verstoßes erheblich sein – in Berlin etwa bis zu 500.000 Euro. Neben dem Bußgeld kann die Behörde die Rückführung des Wohnraums in die Wohnnutzung anordnen und Zwangsgelder bei Nichtbefolgung festsetzen. Die Beweislast liegt grundsätzlich bei der Behörde, die den Verstoß nachweisen muss. In der Praxis nutzen die Behörden verschiedene Ermittlungsmethoden, von der Auswertung von Online-Inseraten bis zur Vor-Ort-Kontrolle. Die zunehmende Professionalisierung der Durchsetzung hat die Risiken für Vermieter, die Wohnraum ungenehmigt zweckentfremden, deutlich erhöht.
Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt
Die Zweckentfremdung von Wohnraum hat spürbare Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt, insbesondere in angespannten Märkten. Jede Wohnung, die dem regulären Mietmarkt entzogen wird, verschärft die Wohnungsknappheit und treibt die Mieten nach oben. Die Umwandlung von Wohnraum in Gewerbe oder Ferienwohnungen kann ganze Stadtviertel verändern und zu einer Verdrängung der ansässigen Bevölkerung führen. Zweckentfremdungsverbote sollen dieser Entwicklung entgegenwirken und den vorhandenen Wohnraum schützen. Die Wirksamkeit der Verbote hängt jedoch von der konsequenten Durchsetzung und der Höhe der Sanktionen ab.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Für die Immobilienbewertung ist die Zweckentfremdung in mehrfacher Hinsicht relevant. Der Sachverständige muss prüfen, ob die tatsächliche Nutzung der planungsrechtlich und ordnungsrechtlich zulässigen Nutzung entspricht. Eine genehmigte Zweckentfremdung kann den Ertragswert positiv beeinflussen, wenn die gewerbliche Nutzung höhere Mieten ermöglicht. Eine ungenehmigte Zweckentfremdung stellt dagegen ein Risiko dar, da die Behörde die Rückführung in die Wohnnutzung anordnen kann. In Gebieten mit Zweckentfremdungsverbot kann die eingeschränkte Möglichkeit zur gewerblichen Nutzung den Wert von Erdgeschosswohnungen mindern. Bei der Bewertung von Ferienwohnungen muss das Risiko einer behördlichen Untersagung berücksichtigt werden.
Fazit
Die Zweckentfremdung von Wohnraum ist ein regulatorisch streng kontrolliertes Thema in deutschen Städten mit angespannten Wohnungsmärkten. Zweckentfremdungsverbote schützen den Wohnungsbestand und erfordern für jede Nutzungsänderung eine behördliche Genehmigung. Für die Immobilienbewertung ist die Kenntnis der Zweckentfremdungsregelungen wichtig, da sie die zulässige Nutzung, die Ertragserwartungen und damit den Wert einer Immobilie beeinflussen können.