Was ist Instandsetzung?
Die Instandsetzung bezeichnet im Bauwesen die Wiederherstellung des funktionsfähigen Zustands eines Gebäudes oder einzelner Gebäudebestandteile nach eingetretenen Schäden, Mängeln oder Verschleißerscheinungen. Sie ist ein Teilbereich der Instandhaltung und umfasst alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um defekte oder abgenutzte Bauteile zu reparieren, auszutauschen oder zu erneuern, damit das Gebäude seine bestimmungsgemäße Funktion wieder erfüllen kann.
Die Abgrenzung der Instandsetzung von der Modernisierung und der baulichen Veränderung ist für die Immobilienbewertung, das Mietrecht und das Wohnungseigentumsrecht von erheblicher Bedeutung, da sich die rechtlichen Rahmenbedingungen und die Kostenverteilung je nach Art der Maßnahme unterscheiden.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Die Instandsetzung unterscheidet sich von der Wartung, die vorbeugend durchgeführt wird, um den Verschleiß zu verlangsamen. Während die Wartung den bestehenden Zustand pflegt und erhält, stellt die Instandsetzung einen bereits eingetretenen Funktionsverlust wieder her. Die Grenze ist fließend, denn eine regelmäßige Wartung reduziert den Bedarf an Instandsetzungsmaßnahmen.
Von der Modernisierung grenzt sich die Instandsetzung dadurch ab, dass sie den ursprünglichen Zustand wiederherstellt, ohne den Standard wesentlich zu verbessern. Eine Modernisierung geht über die Wiederherstellung hinaus und schafft einen verbesserten Zustand, etwa durch den Einbau einer energieeffizienteren Heizung oder den Anbau eines Balkons. In der Praxis überschneiden sich Instandsetzung und Modernisierung häufig, etwa wenn ein defektes Bauteil durch ein modernes, leistungsfähigeres ersetzt wird.
Im Wohnungseigentumsrecht wird seit der WEG-Reform 2020 einheitlich der Begriff der Erhaltung verwendet, der sowohl die Instandhaltung als auch die Instandsetzung umfasst. Erhaltungsmaßnahmen können von der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen werden und dienen der Bewahrung des ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums.
Typische Instandsetzungsmaßnahmen
An der Gebäudehülle sind häufige Instandsetzungsmaßnahmen die Erneuerung der Dacheindeckung nach Sturmschäden oder Materialermüdung, die Ausbesserung oder Erneuerung des Fassadenputzes bei Rissbildung oder Abplatzungen, der Austausch defekter oder undichter Fenster und Außentüren sowie die Sanierung der Kellerabdichtung bei Feuchtigkeitseintritt.
Im Bereich der Haustechnik umfasst die Instandsetzung den Austausch defekter Heizungskomponenten wie Brenner, Pumpen oder Regelungen, die Erneuerung von Sanitärleitungen bei Korrosion oder Undichtigkeit, die Reparatur oder den Austausch der Elektroinstallation bei Mängeln und die Instandsetzung von Aufzugsanlagen.
Im Innenbereich können Instandsetzungsmaßnahmen die Erneuerung schadhafter Bodenbeläge, die Sanierung feuchter oder schimmelbefallener Wände, den Austausch defekter Innentüren und die Reparatur beschädigter Treppen und Geländer umfassen.
Kosten und Finanzierung
Die Kosten der Instandsetzung variieren erheblich je nach Art, Umfang und Dringlichkeit der Maßnahme. Kleinere Reparaturen können wenige hundert Euro kosten, während umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen wie eine Dachsanierung oder die Erneuerung der Heizungsanlage schnell fünf- oder sechsstellige Beträge erreichen können.
Bei Mietobjekten trägt grundsätzlich der Vermieter die Kosten der Instandsetzung, da er nach § 535 BGB verpflichtet ist, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Schönheitsreparaturen – wie Tapezieren und Streichen der Innenwände – können durch Mietvertragsklauseln auf den Mieter übertragen werden, sofern die Klauseln den Anforderungen der Rechtsprechung genügen.
Bei Eigentumswohnungen wird die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums aus dem Hausgeld und der Instandhaltungsrücklage finanziert. Reichen diese Mittel nicht aus, kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen. Die Instandsetzung des Sondereigentums obliegt dem jeweiligen Wohnungseigentümer und wird von diesem selbst finanziert.
Instandsetzung im Mietrecht
Der Mieter ist nach § 536 BGB zur Mietminderung berechtigt, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mangel zu beseitigen und die Mietsache instand zu setzen. Bei schuldhafter Verzögerung der Instandsetzung kann der Vermieter schadenersatzpflichtig werden.
Der Mieter muss Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters grundsätzlich dulden, auch wenn sie mit vorübergehenden Beeinträchtigungen der Nutzung verbunden sind. Bei umfangreichen Maßnahmen hat der Mieter unter Umständen ein Recht zur Mietminderung für die Dauer der Beeinträchtigung.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Der Instandsetzungsbedarf einer Immobilie ist ein wesentlicher Faktor für die Verkehrswertermittlung. Im Sachwertverfahren wird ein vorhandener Instandsetzungsbedarf als Wertminderung berücksichtigt. Der Sachverständige schätzt die Kosten für die erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen und zieht diesen Betrag als Abschlag vom rechnerischen Sachwert ab.
Die Restnutzungsdauer des Gebäudes wird durch den Instandsetzungszustand beeinflusst. Ein Gebäude mit erheblichem Instandsetzungsrückstau weist eine kürzere Restnutzungsdauer auf als ein gut instand gehaltenes Gebäude gleichen Alters. Die Restnutzungsdauer ist ein zentraler Parameter im Sachwertverfahren, da sie die Höhe der Alterswertminderung bestimmt.
Im Ertragswertverfahren fließen die Instandsetzungskosten als Teil der Bewirtschaftungskosten in die Berechnung ein. Ein erhöhter Instandsetzungsbedarf kann zu höheren Bewirtschaftungskosten und damit zu einem niedrigeren Reinertrag führen. Zudem kann ein schlechter Instandsetzungszustand die Vermietbarkeit und die erzielbaren Mieten beeinträchtigen.
Der Sachverständige muss bei der Objektbesichtigung systematisch auf Instandsetzungsbedarf achten und diesen in seinem Gutachten dokumentieren. Eine sorgfältige Unterscheidung zwischen notwendiger Instandsetzung, die zur Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Zustands erforderlich ist, und wünschenswerter Modernisierung, die den Standard verbessern würde, ist für eine sachgerechte Bewertung unerlässlich.
Fazit
Die Instandsetzung ist die Wiederherstellung des funktionsfähigen Zustands eines Gebäudes oder seiner Bestandteile nach eingetretenen Schäden oder Verschleißerscheinungen. Sie ist ein wesentlicher Teilbereich der Instandhaltung und von der Modernisierung durch das Ziel der Zustandswiederherstellung abzugrenzen. In der Immobilienbewertung beeinflusst der Instandsetzungsbedarf die Restnutzungsdauer, die Bewirtschaftungskosten und den Verkehrswert einer Immobilie erheblich. Die sachgerechte Erfassung und Bewertung des Instandsetzungsbedarfs gehört zu den Kernaufgaben des Immobiliensachverständigen.