Ein Baugrundstück ist ein Grundstück, das nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften mit einem Gebäude bebaut werden darf. Die Eigenschaft als Baugrundstück ist einer der wichtigsten wertbestimmenden Faktoren im Immobilienbereich, denn sie entscheidet maßgeblich darüber, welchen wirtschaftlichen Wert ein Grundstück hat und wie es genutzt werden kann. Die Abgrenzung zwischen Bauland, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifem Land ist für die Immobilienbewertung von entscheidender Bedeutung.
Was ist ein Baugrundstück?
Im rechtlichen Sinne ist ein Baugrundstück ein Grundstück, für das die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Bebauung vorliegen. Dies kann sich aus einem Bebauungsplan ergeben, aus der Zugehörigkeit zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil nach § 34 BauGB oder aus einer Privilegierung nach § 35 BauGB im Außenbereich. Die tatsächliche Bebaubarkeit hängt darüber hinaus von weiteren Faktoren ab, insbesondere von der gesicherten Erschließung, den bauordnungsrechtlichen Anforderungen und der Beschaffenheit des Baugrunds.
Entwicklungsstufen von Bauland
Die Immobilienwertermittlungsverordnung und die Bewertungspraxis unterscheiden verschiedene Entwicklungsstufen von Bauland, die den Grad der Baureife und damit den Wert des Grundstücks bestimmen.
Flächen der Land- und Forstwirtschaft: Grundstücke, die weder baulich noch für eine bauliche Entwicklung vorgesehen sind, werden als landwirtschaftliche Flächen bewertet. Ihr Wert orientiert sich an den erzielbaren Erträgen der landwirtschaftlichen Nutzung und liegt erheblich unter dem Baulandwert.
Bauerwartungsland: Als Bauerwartungsland werden Flächen bezeichnet, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich aus dem Flächennutzungsplan, aus der allgemeinen Siedlungsentwicklung oder aus konkreten Planungsabsichten der Gemeinde ergeben. Der Wert von Bauerwartungsland liegt deutlich über dem von Agrarland, aber erheblich unter dem Wert von baureifem Land.
Rohbauland: Rohbauland ist Bauland, das noch nicht vollständig erschlossen ist oder für das die planungsrechtlichen Voraussetzungen noch nicht abschließend gesichert sind. Es befindet sich in einer fortgeschrittenen Entwicklungsphase, aber es bestehen noch Hindernisse für eine sofortige Bebauung.
Baureifes Land: Baureifes Land ist Bauland, das nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar ist und dessen Erschließung gesichert ist. Es handelt sich um die höchste Entwicklungsstufe, bei der alle planungsrechtlichen und erschließungstechnischen Voraussetzungen für eine Bebauung erfüllt sind. Der Bodenrichtwert bezieht sich in der Regel auf baureifes Land.
Wertbestimmende Merkmale
Der Wert eines Baugrundstücks wird von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst. Die Lage ist traditionell der wichtigste Wertfaktor und umfasst sowohl die Makrolage innerhalb einer Stadt oder Region als auch die Mikrolage innerhalb eines Quartiers. Die Größe und der Zuschnitt des Grundstücks bestimmen die Bebauungsmöglichkeiten und damit die wirtschaftliche Nutzbarkeit.
Das planungsrechtlich zulässige Maß der baulichen Nutzung – ausgedrückt durch die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl – legt fest, wie intensiv das Grundstück bebaut werden darf. Die Art der baulichen Nutzung bestimmt, ob Wohnbebauung, gewerbliche Nutzung oder Mischnutzung zulässig ist. Weitere wertrelevante Merkmale sind die Bodenbeschaffenheit, die Topografie, der Erschließungszustand, etwaige Altlasten, Baulasten und sonstige Belastungen.
Erschließung des Baugrundstücks
Die Erschließung ist eine wesentliche Voraussetzung für die Bebaubarkeit eines Grundstücks. Sie umfasst die verkehrsmäßige Erschließung durch Straßen und Wege, die Versorgung mit Wasser, Strom und gegebenenfalls Gas sowie die Entsorgung von Abwasser und Oberflächenwasser. Die Erschließungskosten werden in der Regel anteilig auf die anliegenden Grundstückseigentümer umgelegt und können bei unerschlossenen oder teilerschlossenen Grundstücken erhebliche Beträge ausmachen, die den Grundstückswert beeinflussen.
Bedeutung des Baugrundstücks für die Immobilienbewertung
In der Immobilienbewertung ist die korrekte Einordnung eines Grundstücks als Bauland, Bauerwartungsland oder landwirtschaftliche Fläche von fundamentaler Bedeutung. Der Bodenwert bildet in allen drei Wertermittlungsverfahren einen wesentlichen Bestandteil des Verkehrswerts. Er wird in der Regel über das Vergleichswertverfahren unter Heranziehung der Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse ermittelt. Die Entwicklungsstufe, die planungsrechtlichen Festsetzungen und die erschließungstechnische Situation müssen dabei sorgfältig analysiert werden.
Fazit
Das Baugrundstück ist die Grundlage jeder Immobilienentwicklung und jeder Immobilienbewertung. Seine Eigenschaften – von der Lage über das Baurecht bis zur Erschließung – bestimmen den wirtschaftlichen Wert und die Nutzungsmöglichkeiten in entscheidender Weise. Eine fundierte Analyse der Grundstückseigenschaften ist daher unverzichtbarer Bestandteil jedes Verkehrswertgutachtens.