Die Geschossflächenzahl, kurz GFZ, ist eine der wichtigsten planungsrechtlichen Kennziffern im deutschen Baurecht. Sie gibt an, wie viel Geschossfläche auf einem Grundstück im Verhältnis zur Grundstücksfläche zulässig ist, und steuert damit maßgeblich die Bebauungsdichte und die bauliche Ausnutzbarkeit eines Grundstücks. Für Immobilieneigentümer, Projektentwickler, Investoren und Sachverständige ist die GFZ eine zentrale Größe – denn sie beeinflusst unmittelbar, welches Nutzungspotenzial ein Grundstück hat und damit auch, welchen Wert es am Markt besitzt.
Was ist die Geschossflächenzahl?
Die Geschossflächenzahl beschreibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche eines Gebäudes zur Grundstücksfläche. Eine GFZ von 1,0 bedeutet, dass die Summe aller Geschossflächen genau so groß ist wie die Grundstücksfläche. Eine GFZ von 2,0 erlaubt das Doppelte, eine GFZ von 0,4 lediglich 40 Prozent der Grundstücksfläche als Geschossfläche.
Die Formel ist denkbar einfach:
GFZ = Geschossfläche ÷ Grundstücksfläche
Umgekehrt lässt sich damit auch die maximal zulässige Geschossfläche berechnen:
Zulässige Geschossfläche = GFZ × Grundstücksfläche
Ein Grundstück mit 600 Quadratmetern und einer festgesetzten GFZ von 1,2 erlaubt damit eine Geschossfläche von insgesamt 720 Quadratmetern – verteilt auf beliebig viele Geschosse, sofern keine weiteren Beschränkungen greifen.
Rechtliche Grundlagen
Die GFZ ist im § 20 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt und wird in der Regel durch den Bebauungsplan (B-Plan) der jeweiligen Gemeinde festgesetzt. Der Bebauungsplan ist das zentrale Planungsinstrument auf kommunaler Ebene und legt verbindlich fest, wie ein Grundstück bebaut werden darf – hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche.
Existiert kein Bebauungsplan, greift § 34 BauGB: Neubauten müssen sich in die nähere Umgebung einfügen. In solchen Fällen orientiert sich die zulässige GFZ an der tatsächlich vorhandenen Bebauung im unmittelbaren Umfeld – eine Beurteilung, die im Zweifel der zuständigen Baubehörde obliegt und in der Praxis erheblichen Interpretationsspielraum lässt.
Die Obergrenzen für die GFZ sind in § 17 BauNVO geregelt. Je nach Baugebietstypus gelten unterschiedliche Höchstwerte. In reinen und allgemeinen Wohngebieten (WR, WA) darf die GFZ in der Regel 1,2 nicht überschreiten. In Mischgebieten (MI) liegt die Obergrenze bei 2,4, in Kerngebieten (MK) bei 3,0. Diese Obergrenzen können in begründeten Ausnahmefällen überschritten werden, erfordern jedoch eine entsprechende städtebauliche Rechtfertigung.
Geschossfläche – was zählt dazu?
Die Berechnung der Geschossfläche ist nicht trivial und folgt klaren Vorgaben der BauNVO. Zur anrechenbaren Geschossfläche zählen grundsätzlich alle Grundflächen der Vollgeschosse eines Gebäudes – einschließlich der Flächen von Umfassungswänden und Aufenthaltsräumen.
Nicht zur Geschossfläche zählen hingegen: Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen, wenn diese nicht als Vollgeschoss gelten, Kellerflächen, die vollständig unterhalb der Geländeoberfläche liegen, und Flächen von Garagen, die im Bebauungsplan ausdrücklich von der Anrechnung ausgenommen sind. Auch Balkone, Loggien und Terrassen bleiben in der Regel außen vor, sofern sie nicht geschlossen sind.
Diese Differenzierung ist in der Praxis wichtig: Ein Kellergeschoss, das zur Hälfte aus dem Erdreich ragt und damit als Vollgeschoss gilt, kann die GFZ-Ausnutzung erheblich beeinflussen. Ebenso können Staffelgeschosse oder ausgebaute Dachgeschosse je nach Landesbauordnung und Bebauungsplanung anrechenbar sein oder nicht.
GFZ, GRZ und BMZ – Abgrenzung verwandter Kennziffern
Die GFZ wird häufig im Zusammenhang mit zwei weiteren Kennziffern genannt, mit denen sie oft verwechselt oder vermengt wird: der Grundflächenzahl (GRZ) und der Baumassenzahl (BMZ).
Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden darf – also welchen Fußabdruck das Gebäude maximal haben darf. Eine GRZ von 0,4 bedeutet: Maximal 40 Prozent des Grundstücks dürfen mit Gebäudegrundfläche bedeckt werden. Die GRZ steuert die horizontale Ausbreitung eines Gebäudes, während die GFZ die vertikale Ausnutzung – also die Gesamtheit aller Geschosse – reguliert.
Die Baumassenzahl (BMZ) kommt vor allem bei gewerblich genutzten Gebäuden zum Einsatz und gibt das Verhältnis des umbauten Raums zur Grundstücksfläche an. Sie tritt in der Praxis seltener auf als GFZ und GRZ, ist aber bei der Bewertung von Industrie- und Gewerbeimmobilien mit großen Hallenkonstruktionen oder ungewöhnlichen Raumhöhen relevant.
Das Zusammenspiel dieser drei Kennziffern definiert gemeinsam den Rahmen, innerhalb dessen ein Grundstück bebaut werden darf. In der Bewertungspraxis müssen alle drei Größen berücksichtigt werden, um das tatsächliche Bebauungspotenzial eines Grundstücks vollständig zu erfassen.
Bedeutung der GFZ für die Immobilienbewertung
Die GFZ ist für die Immobilienbewertung aus mehreren Gründen von unmittelbarer Relevanz.
Bodenwert und Ausnutzbarkeit: Der Bodenwert eines Grundstücks hängt wesentlich von seiner baulichen Ausnutzbarkeit ab. Ein Grundstück mit einer hohen GFZ erlaubt mehr Geschossfläche und damit mehr vermietbare oder verkäufliche Fläche – was seinen Wert im Vergleich zu einem gleich großen, aber geringer ausnutzbaren Grundstück deutlich steigert. Gutachterausschüsse berücksichtigen die GFZ daher bei der Ableitung von Bodenrichtwerten: Diese beziehen sich in der Regel auf eine bestimmte Geschossflächenzahl, von der bei abweichender Ausnutzbarkeit Zu- oder Abschläge vorgenommen werden müssen.
Reservepotenzial und stille Reserven: Besonders interessant für Investoren ist die Frage, ob ein bestehendes Gebäude die zulässige GFZ bereits vollständig ausschöpft oder ob noch Bebauungspotenzial vorhanden ist. Ein Einfamilienhaus auf einem großen Grundstück in einem Gebiet mit hoher GFZ kann erhebliche stille Reserven enthalten – etwa durch Aufstockung, Anbau oder perspektivisch durch Abriss und Neubau mit deutlich höherer Ausnutzung. Diese Reserven spiegeln sich im Bodenwert wider und müssen im Rahmen einer umfassenden Verkehrswertermittlung erkannt und gewürdigt werden.
Auswirkungen auf Vergleichspreise: Beim Vergleichswertverfahren für unbebaute Grundstücke ist die GFZ eine wichtige Vergleichsgröße. Transaktionspreise von Grundstücken mit unterschiedlicher GFZ sind ohne entsprechende Bereinigung nicht direkt vergleichbar. Ein erfahrener Sachverständiger nimmt daher GFZ-bezogene Anpassungen vor, wenn er Vergleichspreise auf das zu bewertende Grundstück überträgt.
Projektentwicklung und Residualwertverfahren: Bei der Bewertung von Entwicklungsgrundstücken – also Grundstücken, die noch bebaut oder umgebaut werden sollen – ist die GFZ die entscheidende Ausgangsgröße für das Residualwertverfahren. Dabei wird ausgehend vom erzielbaren Verkaufserlös der geplanten Bebauung rückwärts gerechnet: Abzüglich aller Bau-, Planungs- und Finanzierungskosten sowie der Entwicklerrendite ergibt sich der maximale Ankaufspreis für das Grundstück. Je höher die GFZ, desto mehr Fläche kann entwickelt werden – und desto höher ist in der Regel der Residualwert.
GFZ als Werkzeug der Stadtplanung
Über die rein immobilienwirtschaftliche Perspektive hinaus ist die GFZ ein zentrales Steuerungsinstrument der Stadtplanung und Wohnraumpolitik. Gemeinden nutzen die Festsetzung von Geschossflächenzahlen, um Verdichtung zu ermöglichen oder zu begrenzen, Siedlungscharakter zu erhalten und Infrastruktur bedarfsgerecht zu dimensionieren.
In Ballungsräumen mit angespanntem Wohnungsmarkt ist die Diskussion um eine Erhöhung der GFZ politisch virulent. Höhere GFZ-Werte erlauben mehr Wohneinheiten auf derselben Fläche und können damit zur Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum beitragen – gehen jedoch oft mit Widerstand aus der Nachbarschaft einher, die eine Veränderung des Quartierscharakters befürchtet. Umgekehrt sichern niedrige GFZ-Festsetzungen die aufgelockerte Baustruktur in gewachsenen Einfamilienhausgebieten, begrenzen aber gleichzeitig die Wohnraumschaffung.
Diese stadtplanerische Dimension macht die GFZ zu einer politisch relevanten Größe, die sich direkt auf Grundstückswerte, Investitionsentscheidungen und die Wohnraumversorgung auswirkt.
Praktische Hinweise für Eigentümer und Käufer
Wer ein Grundstück kauft oder bereits besitzt, sollte die festgesetzte GFZ kennen und verstehen. Der erste Anlaufpunkt ist das zuständige Stadtplanungs- oder Baurechtsamt der Gemeinde, das Auskunft über den geltenden Bebauungsplan und die darin festgesetzten Kennziffern gibt. Viele Gemeinden stellen Bebauungspläne inzwischen auch digital über Geoportale zur Verfügung.
Liegt kein Bebauungsplan vor, empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit der Baubehörde, um die planungsrechtliche Zulässigkeit einer Bebauung oder Erweiterung zu klären. Gerade bei größeren Investitionsvorhaben oder wenn stille Reserven gehoben werden sollen, ist eine professionelle Einschätzung durch einen erfahrenen Sachverständigen oder Architekten sinnvoll.
Fazit
Die Geschossflächenzahl ist weit mehr als eine bürokratische Planungskennziffer. Sie definiert das Nutzungspotenzial eines Grundstücks, steuert dessen Bodenwert und ist damit eine der entscheidenden Variablen in der Immobilienbewertung. Ob bei der Verkehrswertermittlung, der Projektentwicklung oder der strategischen Portfolioanalyse – wer die GFZ eines Grundstücks kennt, versteht seinen wirtschaftlichen Spielraum.
Ein zertifizierter Immobiliensachverständiger berücksichtigt die Geschossflächenzahl systematisch in seiner Bewertungsarbeit: bei der Bodenwertermittlung, bei der Analyse von Bebauungspotenzialen und bei der sachgerechten Anpassung von Vergleichspreisen. Damit stellt er sicher, dass der ermittelte Verkehrswert das tatsächliche Marktpotenzial einer Immobilie vollständig und korrekt abbildet.