Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, ist seit dem 1. November 2020 das zentrale Regelwerk für die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Es fasst drei bisher getrennte Gesetze und Verordnungen in einem einheitlichen Regelwerk zusammen und definiert verbindliche Standards für Neubau, Sanierung und Betrieb von Gebäuden. Für Immobilieneigentümer, Käufer, Vermieter und Sachverständige ist das GEG von unmittelbarer Relevanz – denn es beeinflusst nicht nur den Energieverbrauch, sondern zunehmend auch den Wert einer Immobilie.
Entstehung und Hintergrund
Vor dem GEG regelten drei separate Vorschriften die energetischen Anforderungen an Gebäude: die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Diese Dreiteilung führte in der Praxis zu Überschneidungen, Unklarheiten und unnötigem Verwaltungsaufwand. Das GEG schaffte Abhilfe, indem es alle drei Regelwerke in einem einzigen, konsistenten Gesetz bündelte.
Der politische Hintergrund ist die Klimaschutzpolitik der Europäischen Union und der Bundesrepublik Deutschland. Gebäude sind für rund 35 Prozent des gesamten Energieverbrauchs in Deutschland verantwortlich – der Gebäudesektor ist damit einer der größten Hebel für die angestrebte Klimaneutralität bis 2045. Das GEG ist das zentrale Instrument, um diesen Sektor schrittweise zu transformieren.
Die GEG-Novelle 2024 – das sogenannte Heizungsgesetz
Eine der bedeutendsten und öffentlich intensiv diskutierten Änderungen trat zum 1. Januar 2024 in Kraft: die Novelle des GEG, die in der medialen Berichterstattung oft als „Heizungsgesetz” bezeichnet wurde. Kern der Novelle ist die sogenannte 65-Prozent-Regelung: Neue Heizungsanlagen müssen ab diesem Zeitpunkt zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
Für Bestandsgebäude gilt dabei eine gestaffelte Übergangsfrist, die an die kommunale Wärmeplanung geknüpft ist. In Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern greift die Regelung ab dem Jahr 2026, in kleineren Gemeinden entsprechend später. Bestehende Heizungsanlagen dürfen bis zum Ende ihrer technischen Lebensdauer weiterbetrieben werden. Fällt eine Heizung jedoch irreparabel aus, sind die neuen Anforderungen grundsätzlich einzuhalten – mit bestimmten Übergangsregelungen und Härtefalllösungen.
Förderfähige Technologien, die die 65-Prozent-Anforderung erfüllen, sind unter anderem:
- Wärmepumpen (Luft-Wasser, Sole-Wasser, Wasser-Wasser)
- Anschluss an ein Wärmenetz (Fernwärme)
- Stromdirektheizungen unter bestimmten Bedingungen
- Solarthermie in Kombination mit anderen Systemen
- Holz- und Pelletheizungen
- Hybridheizungen (z. B. Gas-Wärmepumpe-Kombination)
Anforderungen an Neubauten
Für Neubauten stellt das GEG besonders hohe energetische Anforderungen. Entscheidende Kenngrößen sind dabei der Jahres-Primärenergiebedarf und der Transmissionswärmeverlust der Gebäudehülle.
Neubauten müssen den Standard eines Niedrigstenergiegebäudes erfüllen. Der maximal zulässige Jahres-Primärenergiebedarf orientiert sich dabei am sogenannten Referenzgebäude – einem fiktiven Vergleichsgebäude mit definierten Eigenschaften. Der tatsächliche Primärenergiebedarf des geplanten Gebäudes darf diesen Referenzwert nicht überschreiten.
Darüber hinaus schreibt das GEG für Neubauten in Neubaugebieten seit 2023 vor, dass der Wärme- und Kältebedarf zu einem bestimmten Anteil aus erneuerbaren Energien gedeckt werden muss – ein Bereich, der durch die Novelle 2024 nochmals verschärft wurde.
Anforderungen an Bestandsgebäude und Sanierungspflichten
Auch bei bestehenden Gebäuden greift das GEG in verschiedenen Situationen. Besonders relevant sind folgende Pflichten:
Nachrüstpflichten: Eigentümer von Bestandsgebäuden müssen unter bestimmten Voraussetzungen nachrüsten. Die bekannteste Regelung betrifft die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen sowie die Dämmung der obersten Geschossdecke, sofern diese nicht bereits ausreichend gedämmt ist.
Austauschpflicht für alte Heizkessel: Öl- und Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind und nicht dem Niedertemperatur- oder Brennwertprinzip entsprechen, dürfen grundsätzlich nicht mehr betrieben werden. Ausnahmen bestehen für selbstgenutztes Wohneigentum, sofern der Eigentümer die Immobilie bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt hat.
Sanierungsanforderungen bei größeren Umbauten: Wer mehr als zehn Prozent eines Bauteils – etwa Fassade, Dach oder Fenster – erneuert oder erweitert, muss die betroffenen Bauteile auf den aktuellen energetischen Standard des GEG bringen. Diese sogenannte Bauteilsanierung löst damit automatisch Anforderungen aus, auch wenn keine Vollsanierung geplant war.
Energieausweis und GEG
Das GEG regelt auch die Pflicht zur Ausstellung und Vorlage eines Energieausweises. Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung eines Gebäudes muss ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. Seit der GEG-Novelle 2023 ist darüber hinaus die Energieeffizienzklasse (Skala von A+ bis H) ein Pflichtbestandteil jeder Immobilienanzeige.
Für Immobiliensachverständige ist der Energieausweis ein wichtiges Dokument bei der Wertermittlung: Der ausgewiesene Energiebedarf oder -verbrauch fließt in die Beurteilung des Modernisierungsstands und der zukünftigen Kostenlast ein – und damit in die Einschätzung des Verkehrswerts.
GEG und Immobilienwert
Die Auswirkungen des GEG auf den Immobilienwert sind in der Praxis nicht zu unterschätzen. Mehrere Faktoren spielen dabei eine Rolle:
Energetischer Zustand als Wertfaktor: Immobilien mit schlechter Energieeffizienz – erkennbar an niedrigen Effizienzklassen wie F, G oder H – sind zunehmend mit Abschlägen am Markt konfrontiert. Käufer und Investoren kalkulieren den Sanierungsaufwand ein und drücken entsprechend den Kaufpreis.
Zukünftige Kostenbelastung: Immobilien mit veralteten Heizsystemen oder unzureichender Dämmung werden in den kommenden Jahren erhebliche Investitionskosten erfordern, um die GEG-Anforderungen zu erfüllen. Diese zukünftigen Belastungen mindern den heutigen Marktwert – ein Effekt, den ein erfahrener Sachverständiger bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt.
Stranded Assets: Im professionellen Immobilien-Investmentbereich spricht man bereits von sogenannten „Stranded Assets” – Immobilien, deren energetischer Zustand so weit von den regulatorischen Anforderungen entfernt ist, dass eine wirtschaftlich sinnvolle Sanierung kaum möglich erscheint. Besonders betroffen sind ältere Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser in energetisch schlechtem Zustand.
Wertsteigerung durch Sanierung: Umgekehrt können energetische Sanierungsmaßnahmen den Immobilienwert spürbar steigern – insbesondere wenn dadurch eine deutlich bessere Energieeffizienzklasse erreicht wird, die Betriebskosten sinken und die Vermietbarkeit verbessert wird.
Förderung und finanzielle Unterstützung
Das GEG allein würde ohne begleitende Förderprogramme für viele Eigentümer eine unzumutbare Belastung darstellen. Bund und Länder haben daher umfangreiche Fördermechanismen geschaffen:
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert den Einbau effizienter Heizungsanlagen auf Basis erneuerbarer Energien mit der sogenannten Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM). Die KfW bietet zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse für energetische Sanierungen sowie für Neubauten nach dem KfW-Effizienzhaus-Standard.
Für Eigentümer selbstgenutzter Wohnimmobilien gibt es zudem steuerliche Förderungen: Energetische Sanierungsmaßnahmen können unter bestimmten Voraussetzungen über drei Jahre verteilt mit insgesamt bis zu 20 Prozent der Kosten, maximal 40.000 Euro, von der Einkommensteuer abgesetzt werden.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Für Immobiliensachverständige ist das GEG in mehrfacher Hinsicht relevant. Bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens wird der energetische Zustand des Gebäudes systematisch erfasst und bewertet. Dabei fließen folgende Aspekte ein:
Der aktuelle Energieausweis gibt Auskunft über den Energiebedarf oder -verbrauch und die zugehörige Effizienzklasse. Der Zustand der Heizungsanlage – insbesondere ob sie den Anforderungen des GEG bereits entspricht oder ob Austausch- und Nachrüstpflichten bestehen – beeinflusst die Bewertung des technischen Zustands. Identifizierter Sanierungsbedarf aufgrund von GEG-Anforderungen wird als wertmindernder Faktor berücksichtigt. Absehbare zukünftige Investitionskosten fließen in die Bewertung der Wirtschaftlichkeit ein, insbesondere bei Renditeobjekten.
Fazit
Das Gebäudeenergiegesetz ist weit mehr als ein technisches Regelwerk für Bauingenieure und Architekten. Es gestaltet aktiv den Immobilienmarkt mit, indem es energetische Standards verbindlich vorschreibt, Investitionspflichten auslöst und damit unmittelbar auf Immobilienwerte wirkt. Eigentümer, die die Anforderungen des GEG kennen und frühzeitig handeln, sichern nicht nur die Zukunftsfähigkeit ihrer Immobilie, sondern auch deren Marktwert.
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen berücksichtigt all diese energetischen Faktoren und liefert damit eine belastbare, marktgerechte Bewertung – die Grundlage für informierte Entscheidungen beim Kauf, Verkauf oder der Sanierungsplanung.