Immobilienbewertung für das Finanzamt – Ihr Recht auf den niedrigeren Wert (§ 198 BewG)
Das Finanzamt hat Ihre Immobilie bewertet – und der Wert erscheint Ihnen deutlich zu hoch? Das ist kein Ausnahmefall, sondern die Regel. Sie haben das gesetzliche Recht, diesen Wert durch ein qualifiziertes Gutachten zu korrigieren. Mit einem Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG weisen wir den tatsächlich niedrigeren Wert nach – und senken damit Ihre Erbschafts- oder Schenkungssteuer oft um mehrere tausend Euro.
Warum bewertet das Finanzamt so oft zu hoch?
Das Finanzamt arbeitet bei der Immobilienbewertung mit sogenannten typisierenden Massenverfahren nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Diese Verfahren sind auf Effizienz ausgelegt – nicht auf Genauigkeit. Die Konsequenz:
Das Finanzamt hält sich bei seiner Wertermittlung an starre Massenbewertungsverfahren. Weder findet eine Besichtigung der Immobilie statt, noch holt der Finanzbeamte Unterlagen wie die Baubeschreibung ein, noch prüft er Grundbucheintragungen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie ein wertmindernder Instandhaltungsstau, ein Wohnungsrecht, Nießbrauch oder längst überfällige Modernisierungen finden keine Berücksichtigung.
Gerade bei älteren Immobilien, niedrig vermieteten Wohnungen oder Mehrfamilienhäusern, die unterhalb des Mietspiegels vermietet sind, lässt sich ein deutlich niedrigerer Verkehrswert häufig sehr gut nachweisen.
Die typischen Fehlerquellen
- Verwendung veralteter Daten oder unpassender Vergleichswerte
- Fehlende Ortsbesichtigung – das Finanzamt bewertet ausschließlich nach Aktenlage
- Pauschale Wertermittlung ohne Berücksichtigung von Objektspezifika wie Sanierungsstau, Leerstand, Nießbrauch oder Mietbindung
- Standardannahmen zur Ausstattung, die dem tatsächlichen Zustand nicht entsprechen
BewG-Modell vs. ImmoWertV-Bewertung – der entscheidende Unterschied
Die Modelle des Bewertungsgesetzes arbeiten typisierend mit normierten Parametern und pauschalen Annahmen. Sie liefern schnell eine steuerliche Bemessungsgrundlage, bilden aber besondere objektspezifische Merkmale nur begrenzt ab. Die ImmoWertV-Bewertung hingegen ist marktorientiert, nutzt reale Marktdaten und passt alle wesentlichen Einflussgrößen objektindividuell an. Sie ist aufwendiger – dafür näher am tatsächlich erzielbaren Preis.
Ein Verkehrswertgutachten lohnt sich immer dann, wenn die pauschale BewG-Bewertung eine Überbewertung ergibt. Das ist insbesondere der Fall bei Rechten und Lasten (Nießbrauch, Wohnrecht), Problemimmobilien mit Leerstand, stark schwankenden Märkten, erheblichem Instandhaltungsrisiko oder Spezialimmobilien.
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STEUERN SPAREN
Mit einem qualifizierten Gutachten können Sie oft mehrere tausend Euro Erbschafts- oder Schenkungssteuer sparen. Je größer die Differenz zwischen Finanzamtswert und tatsächlichem Verkehrswert, desto höher Ihre Ersparnis. Die Investition in das Gutachten rechnet sich in den meisten Fällen mehrfach.
VOM FINANZAMT ANERKANNT
Unser Gutachten erfüllt alle Anforderungen der ImmoWertV und des § 198 BewG. Wir sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert durch eine DAkkS-akkreditierte Stelle – die gesetzlich geforderte vollständige Qualifikation.
STEUERN SPAREN
Wir berücksichtigen alle wertmindernden Faktoren: Bauschäden, Modernisierungsstau, ungünstige Lage, Nießbrauch, Wohnrecht, Mietbindung oder Leerstand. Der Ortstermin ist dabei unverzichtbar – nur wer das Objekt persönlich besichtigt, kann die Faktoren dokumentieren, die dem Finanzamt verborgen bleiben.
VOM FINANZAMT ANERKANNT
Unsere Gutachten entsprechen den gesetzlichen Anforderungen und sind methodisch nachvollziehbar dokumentiert – zur Vorlage beim Finanzamt.
Wann lohnt sich ein Gutachten – und wie gehen Sie vor?
Haben Sie bereits einen Bescheid vom Finanzamt erhalten? Legen Sie sofort – am besten über Ihren Steuerberater – Einspruch ein. Die Einspruchsfrist beträgt in der Regel einen Monat. Durch den Einspruch gewinnen Sie Zeit, ein vollständiges Verkehrswertgutachten mit einer belastbaren Argumentationskette gegen den überhöhten Wert zu erstellen. Warten Sie nicht ab – ein bestandskräftiger Bescheid lässt sich kaum noch korrigieren.
Wann ist das Einsparpotenzial besonders hoch?
- Ältere Immobilien mit Sanierungsstau oder Modernisierungsbedarf
- Vermietete Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser mit Mieten unterhalb des Mietspiegels
- Immobilien mit Nießbrauch oder Wohnrecht
- Objekte mit Mietbindungen oder sozialen Bindungen
- Immobilien in ungünstiger Lage oder mit besonderen Mängeln
- Altlasten oder Kontaminierungen
Für alle Immobilienarten
Ein Gutachten nach § 194 BauGB lohnt sich besonders bei älteren Immobilien mit Sanierungsstau, Eigentumswohnungen in ungünstiger Lage, vermieteten Mehrfamilienhäusern mit niedrigen Mieten sowie bei Immobilien mit Nießbrauch oder Wohnrecht. Grundsätzlich bewerten wir alle Immobilienarten – von Einfamilienhäusern über Gewerbeobjekte bis hin zu Erbbaurechten.
Umfang und Inhalt des Gutachtens
Das Gutachten ermittelt den Verkehrswert nach den anerkannten Bewertungsverfahren der ImmoWertV. Je nach Objektart kommen das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Alle wertmindernden Faktoren werden detailliert dokumentiert und begründet – so hält das Gutachten einer Prüfung durch das Finanzamt stand. Sie erhalten das fertige Gutachten als PDF zur Vorlage beim Finanzamt.
Zertifizierte Sachverständige – die vollständige Qualifikation
Für den Nachweis nach § 194 BauGB ist ein Gutachten von einem qualifizierten Sachverständigen zwingend erforderlich. Unsere Sachverständigen sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert (z. B. durch HypZert) und durch die DAkkS akkreditiert – und erfüllen damit beide gesetzlichen Anforderungen vollständig.
- Transparente Preise nach BVS-Honorarliste
Der Preis richtet sich nach der Honorarliste des Bundesverbands der Sachverständigen (BVS) und orientiert sich am Objektwert. Die Pauschale beinhaltet den Ortstermin, alle Recherchen und das fertige Gutachten als PDF. Wir prüfen vorab kostenfrei, ob sich ein Gutachten in Ihrem Fall lohnt – erst wenn eine relevante Steuerersparnis realistisch ist, empfehlen wir die Erstellung.
In 3 Schritten zum Gutachten
Kostenfreie Einsparpotenzialprüfung:
Schildern Sie uns Ihre Situation. Wir prüfen, ob und wie viel Einsparpotenzial realistisch ist – kostenfrei und unverbindlich.
Ortstermin und Unterlagen:
Unser Sachverständiger besichtigt die Immobilie persönlich und sichtet alle wertrelevanten Dokumente.
Auswertung und Gutachtenerstellung:
Sie erhalten das vollständige Verkehrswertgutachten als PDF – zur Vorlage beim Finanzamt.
Häufige Fragen zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
Wann ist der richtige Zeitpunkt für ein Gutachten?
Idealerweise beauftragen Sie das Gutachten, bevor das Finanzamt eine eigene Bewertung vornimmt – etwa direkt nach dem Erbfall oder der Schenkung. In der Praxis verzichtet das Finanzamt dann häufig auf eine eigene Wertermittlung, sofern das Gutachten methodisch einwandfrei ist und keine Fragen offenlässt. Wer hingegen erst auf den Steuerbescheid wartet, muss innerhalb der Einspruchsfrist reagieren – und steht unter Zeitdruck.
Was passiert, wenn ich die Einspruchsfrist verpasse?
Ein bestandskräftiger Bescheid lässt sich kaum noch ändern. Handeln Sie deshalb sofort: Legen Sie über Ihren Steuerberater Einspruch ein, sobald Sie den Bescheid erhalten – auch wenn das Gutachten zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorliegt. Der Einspruch sichert Ihnen die Zeit für die Gutachtenerstellung.
Ist das Gutachten für das Finanzamt bindend?
Nein – das Gutachten unterliegt der Beweiswürdigung durch das Finanzamt. Ein methodisch einwandfreies, vollständiges Gutachten von einem akkreditiert zertifizierten Sachverständigen wird in der Praxis jedoch regelmäßig anerkannt. Ein Gutachten von einem nicht ausreichend qualifizierten Gutachter kann abgelehnt werden.
Was kostet das Gutachten – und rentiert es sich?
Die Honorare richten sich nach der BVS-Honorarliste und hängen vom Objektwert ab. Die Investition rechnet sich in der Regel bereits bei einer Steuerersparnis von einigen tausend Euro. Wir prüfen Ihr Einsparpotenzial kostenfrei – sprechen Sie uns an.
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